2019年全国楼市半年报：二手房走出底部但向上乏力-市场行情 -中国地[长江基建]产

近来，贝壳研究院发布《2019我国房地产半年报》。《陈述》指出，上半年全国要点城市房地产商场从低靡中走出，但回暖并不安稳，商场全体表现出“前高后低，分解加重”的特色。上半年后期成交量尽管下落，但新增客源及带看量并未同步削减，这意味着下半年购房需求仍在，有必定的上行动力。

不过，要点城市的改进型需求受制于认房认贷难以开释，商场缺少大幅向上动能。贝壳研究院首席商场剖析师许小乐剖析猜测，宏观经济压力下，方针不能过“紧”，在房地产危险防控的大方向下，方针也不会“松”，“稳”+“一城一策”仍是方针主基调。

贝壳研究院数据闪现，要点14城二手房商场大幅调整后，需求开端开释，同比上一年微增3%，但因为上一年下半年成交低靡环比则添加52.3%，从底部走出。

“上半年，要点城市二手房商场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、商场预期改进等要素影响下，从底部回暖。”贝壳研究院首席剖析师许小乐剖析以为，这种回暖表现为一季度二手房商场底部向上、新房商场回暖、土地商场走出低迷。但二季度在方针收紧、预期改变布景下，商场回暖并未继续，2019年上半年呈现显着的“前高后低”特征。

“前高后低”的分水岭呈现在3月份。上半年，要点城市二手房商场底部回暖之后需求开端闪现疲态，二季度月均成交比3月削减21.5%。一起，预期随商场回落而走弱，贝壳找房买卖数据闪现，大部分城市挂牌价跌落，其间二季度14城中9城业主报价呈现出较显着跌幅。

2019上半年商场的分解也更为显着。其一，调控较早的城市动摇小，如上海、北京等城市商场升温相对温文。其二，二线新房商场分解，前期回落较早的强二线与东北、西南地区部分城市呈现回暖，如天津、南京、长春、昆明等；其三，土地商场分解，二线城市升温更加显着。

下半年稳是常态警觉“新库存”危险

展望下半年，《陈述》以为要点城市商场潜在需求遍及存在，这将是支撑下半年商场的上行动力。贝壳买卖数据闪现，二季度要点城市新增客源及带看客户量并未呈现显着下滑，且新增客房比近期呈现继续上升趋势。但这股力气尚不能支撑房价大幅向上。这是因为现在要点城市都是改进型需求主导的商场，认房认贷的方针下换房需求的杠杆被极大紧缩，不存在大幅向上动力，“稳”是下半年的大主题也是商场面的常态。

许小乐提示，当下商场仍处于严厉调控下，需求难以开释，后续要点城市二手房商场和部分地区新房商场或将面对“新库存”问题。在贝壳研究院监测的29个要点城市中，有7个城市二手房月末库存环比继续添加3个月，13个城市月末库存环比继续添加4个月，7个城市月末库存环比继续添加5个月，库存下降的城市仅有上海和姑苏。

而方针面上，许小乐剖析，宏观经济压力下方针不能“紧”，房地产防危险下方针不能“松”。当时我国经济步入中低速增加阶段，再叠加中美交易抵触影响，经济增加压力进一步增大。但防备系统性金融危险已火烧眉毛，货币方针须审慎稳健，财政方针可适度宽松。方针关于商场坚持高度的敏感性，方针全体安稳布景下“一城一策”将是下半年及更长时刻的方针基调。

重视一：多城上半年楼市走出底部

受商场预期好转与季节性要素等影响，2019年上半年贝壳研究院要点重视的14城中，成都、武汉、南京二手房成交量环比、同比均呈现增加，商场升温走出底部。其间，成都同比增幅34%，处在14城前列。跟着成交回暖、预期改进，要点城市二手房成交均价遍及止跌。14城中除武汉、长沙外，其他10个城市房价环比上一年下半年均有所上涨。

重视二：北京、深圳较上一年同期商场趋冷

北京、深圳虽均遵从2019年上半年回暖规则，但与上一年同期比照，实际上商场热度仍是有所下降。成交量来看，北京上半年链家二手房成交同比下降14.3%，深圳降幅为3.6%。均价方面，北京均价较上一年同期上涨0.8%，根本相等，深圳则跌落6.3%。这是因为深圳受上一年731调控加码影响，而北京一方面是方针仍旧高压，需求尤其是改进型需求开释难度大，另一方面则是因为新房的分流。

重视三：“限价”问题凸显，新房同质化严峻

商场供给和需求“错配”是当下楼市杰出问题。以北京为例，自2017年6月限竞房入市后，北京纯商品住宅60-90平房源新增供给不断升高，成为干流面积段，而120平以上新增房源不断削减，全体向刚需歪斜。在区域散布上，新房供给也更加会集。面积和区位趋同，北京限竞房同质化，项目全体去化率较低。