挖来俩知名财务高管坐镇 房企“优600990四创电子等生”中梁控股IPO之路获强援

跟着两位“金牌”财政高管的参加，中梁控股集团有限公司IPO远景变得更为明亮。

记者注意到，上一年现已迈入“千亿沙龙”的中梁控股，近年来可谓房地产职业的“优等生”，即便在整个地产职业面临方针、资金、转型等多重压力下，也坚持了杰出的添加势头。

财报显现，公司在2015年至2017年期间，收益复合年添加率到达194.3%，已交给的总建筑面积复合年添加率更是高达278.8%。到2018年上半年，公司收益进一步扩展至97.31亿元，同比添加230.4%，其事务掩盖规划也从3年前的3座城市扩展至110座。

中梁控股高速扩张的密匙是什么？IPO后又是否会成为其再次跨越式开展的跳板？引来各方注重。

不到3年就迈入千亿沙龙

9日，来自经济观察报的音讯称，今年初旭辉控股上一任CFO游思嘉就已进入中梁控股，任副总裁一职。而在游思嘉之前，中梁控股还挖来了前碧桂园总裁助理兼财政总经理吴渊。

据悉，两位副总裁都有着丰厚的财政运作及管理经验。其间，游思嘉终年驻守香港，熟知香港资本商场，他加盟旭辉控股的第二年，旭辉控股就在香港主板成功上市。两人的参加，关于正在IPO进程中的中梁控股无疑是一大助力。

记者注意到，自上一年港交所发表中梁控股的招股书后，与公司IPO有关的音就一直是商场出资者的注重热门。

这一方面来自中梁控股敏捷兴起的商场位置。易居我国旗下克而瑞地产研究中心的数据显现，2015年中梁出售仅有168亿元，2016年完结337亿元，2017年跃升至758亿元，到了2018年，中梁出售规划到达1288.7亿元，是当时20强房企中仅有未上市的企业。

另一方面，则是公司微弱的财政数据，给承压中的地工业，带来的那一抹暖色。财报显现，除了收益添加率坚持强势上涨外，公司毛利率敏捷进步，2015年至2017年别离到达7.5%、21.1%、20.4%，2018年上半年更是到达27.3%，居同职业领先水平。

而获益于公司总交给面积的继续添加及本钱操控，公司股本回报率也创出了职业新高——2018年上半年的ROE为41.2%，而同期Top100房企半年度ROE只要6.6%。

在地工业步入白银时代之时，中梁控股却能坚持黄金增速，“密匙”在哪？记者翻阅公司发表的信息发现，进步内生添加动力应是重要原因。

公司在IPO申报材料中就特别提到了全体标准化运营流程的规划，称其能进步财物周转率及运营功率，并能在新区域快速仿制成功事例。其具体做法包含，项目拿地后5天内完结主项目规划、3个月内原则上完结规划许可证请求、并于6个月内开端预售；预售首发7天内，首发批次的总待售单位就要完结70%以上的订约；向客户供给“香”“御”“国”系列标准化住所物业等等。

有地工业界资深人士对此表明，现在这种开发形式像美国的Home Builder，专做私家住所开发和出售、一起统筹有关的金融服务事务和房地产出资事务。“Home Builder的ROE适当高，因为它们是轻财物型，注重土地、项目的周转速度，这既能有用支撑公司的出售添加，一起还可以应对职业调整的危险。”

自动革新进步拿地功率

凭仗着上述项目运营才能，中梁控股在土地商场的体现也较为强势。

材料显现，公司2015年获取地块只要9幅，但2016年将总部迁至上海后，公司拿地速度敏捷猛增，2016年、2017年别离获取63幅和119幅地块。今年前8个月公司取得地块更是高达183幅，均匀下来每周所拿地块逾越5幅。

公司称，到2018年8月31日，中梁已完结长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等5大全国重要经济区的战略布局，在浙江、江苏等22个省具有316个项目，应占土地储备达3500万平方米。

记者注意到，公司可以加快拿地背面的一大推力，还要归结于对本身的变革。据悉，中梁控股2015年开端树立实施阿米巴生态系统，成为国内地产职业的一道共同景色。这个取材于稻盛和夫运营理念，又归纳我国国情及房地产实践的管理方法，可以使公司总部向区域充沛授权，区域做到自主运营、独立核算、自负盈亏，然后激起安排生机。

中梁控股总裁黄春雷此前就曾表明，阿米巴系统下整个企业如同高铁运转，各个环节都是驱动主体，发明了中梁在土地商场的“扫货”和加快奔驰的成果。

数据显现，从阿米巴生态系统推出后，2015年末至2018年期间，中梁控股隶属公司数量从48家增至705家，雇员由740人升至逾越10000人。到2018年8月31日，仅隶属公司开发中或持作未来开发的项目别离为155个和68个，总建筑面积约为1990万平方米及980万平方米，较2015年翻了20倍左右。

别的，中梁控股拿地方法正变得多元化。除了传统的招拍挂和收并购方法，还经过代建、小股操盘等形式获取土地。公司更是开端联合碧桂园、万科、融创等品牌房企，寻求优势互补，到达下降资金本钱、对冲商场危险的作用。

在业界人士看来，这家凭借三四线城市的商场扩张包围，现在开端进军一二线城市的房企，在拿地环节益发称心如意。

公司在请求版别招股书中表明，其计划在最近受政府支撑开发及规划方针的区域寻觅新式时机，比方中西部区域。“商场低迷期间，咱们选用逆周期土地收买战略，以相对较低的本钱扩展方针区域的土地储备。”

手握“弯道逾越”自动权

实际上，因为发力于“三四线”城市，中梁控股的潜力还一度遭到过商场质疑。不过近期，地工业界几位大佬对“三四线”商场的看好表态，已然回怼了这一观念。

如碧桂园控股有限公司席兼履行董事杨国强在上个月公司举办的成绩发布会上就称，三四五线出售下降的说法并没有依据，现在我国农村寓居的房子还很寒酸，未来我们肯定向乡镇开展，“我仍是很看好四五线城市房地产商场”。

值得注重的是，遭到二级商场调整等要素影响，上一年港交所IPO新股的体现并不抱负。不过，在受访券商剖析人士看来，中梁控股较强的风控才能及杰出的成绩预期，有利于进步商场决心，并给现在估值水平步入低谷的地产板块带来积极影响。

据悉，中梁控股近年来自动降杠杆，跟着合约负债转化为收入、全年盈余添加以及总权益扩展，净财物负债率显着下降。到2018年6月底，公司的净财物负债率为44.6%，远低于职业均值。公司表明，近几年公司将降杠杆作为公司开展战略的重要一环，伴跟着出售建筑面积的添加，以及杰出的出售回款才能，净负债率正到达了一个相对稳健的水平。

一起，公司握有足够的现金流，流动性杰出，到2018年6月30日，公司在手现金及现金等物合计110.3亿元人民币。

而到2018年中期，公司合约负债规划到达804.7亿，这意味着公司现已累计了逾越800亿的收入未结转。剖析人士指出，依据工程周期，估计2018年开端中梁将进入结转高峰期。跟着公司的赢利开释，其面临当时职业冷周期，明显具有了更灵敏的应对空间。

“2018、2019年将是本轮房地产最困难的两年，可是，房地产职业长时间没问题。”日前，闻名经济学家马光远表明，我国人口的周期、经济周期、金融周期和财富周期决议了房地产在我国经济中长时间的重要位置不行代替，未来房地产仍会有新一波严重时机。

中梁控股是否能凭借此次港股上市时机，抢占先机，完结“弯道逾越”，令人等待。