经济观察报记者田国宝11月11日下午，北京顺义南外环路临河村邻近一片空位被严密围起，几个简易大门不时有车辆进出，围挡内的空位上，地质勘探作业在紧锣密鼓地进行着。
尽管围挡上还张贴着一级土地开发商北京城建的宣传画，但早在8月27日，这儿的三幅土地现已分别出让给旭辉首开城建联合体、路劲及安全。正在进行的地质勘测意味着三幅土地进入开工倒计时。
其间安全获取的33号地块，近期主体工商注册产生改变。11月2日，深圳市创欣志企业处理有限公司（以下简称“创欣志企业”）添加边丰、崔志强和陈伟明三名高管。经济观察报了解到，这三名董事均来自龙湖。
工商注册材料显现，创欣志企业建立于2019年12月30日，安全科创、安全不动产算计持股49%，广东乐贤出资有限公司（以下简称“乐贤出资”）持股51%。龙湖人员的参加也为项目未来开发建造供给了更多幻想空间。
本年以来，相似协作并非孤例，与之前企业之间协作拿地不同，由一家公司作为主体拿地后，其他企业参加开发建造，或企业与本钱之间建立合资公司作为主体拿地，成为房企拿地的新动向。
参加开发
本年8月27日，创欣志企业以24.34亿元取得坐落北京顺义仁和镇临河村33号地块，该地块包含住所和商业，其间地上建筑面积14.6万平方米，楼面价1.67万元/平方米，为不限价地块。
10月26日，北京市发改委核准了地块立项，核准文件显现，项目出资36.62亿元，依照总出资核算，该地块地上部分成本价为2.5万元/平方米。而地块邻近北京城建合院项意图出售均价为4.5万元/平方米。
创欣志企业原为安全创投全资一切，在拿地前一个月，股东改变为安全创投子公司深圳市创欣源企业处理有限公司（以下简称“创欣源企业”）。8月4日，创欣源企业引进乐贤出资，持股51%，安全创投股权从100%降至49%。
从股权来看，乐贤出资由自然人庄江勇全资持有，不过，种种痕迹显现，其与广州本土房企方圆集团联系严密。不只乐贤出资的工商注册邮箱使用了方圆集团的后缀，并且代表乐贤出资新参加创欣源企业的监事赵永红，在方圆金控旗下多个公司担任监事。
乐贤出资和安全合资公司拿下33号地块不到两个月，龙湖即介入项目。工商注册材料显现，10月15日，创欣志企业股权被质押至北京龙湖中佰置业有限公司名下。现在，龙湖现已开端为项目招聘出售和途径人员。
关于安全和乐贤出资而言，之所以引进龙湖，除了看中龙湖产品号召力外，还有龙湖在北京商场老练的操盘经历。在北京房地产商场，拿地后引进协作方的事例并不罕见。但不同的房企引进协作方的意图并不相同。
本年1月，金茂以46.75亿元拿下北京四季青颐和金茂府项目后，4月8日，拿地主体天津北方中茂置地有限公司60%的股权被质押给绿城中国旗下的北京纬诚置业有限公司，4月17日，绿城又将纬诚置业33.34%股权质押给安全。
不过，绿城真实成为颐和金茂府的股东还要比及四个月后，7月，金茂开端经过产权买卖所为项目招募协作方，9月绿城成为协作方，直到10月10日，颐和金茂府开盘10天后，工商注册材料才完结改变。
本年5月，合生创展以180多亿元的价值一口气在北京分钟寺拿下三幅土地，拿地初始，合生创展持股比例仅为30%，别的70%股权由中诚信任处理的一只私募基金持有。拿地前夕，这只私募基金出资人改变为合生创展。
7月，三个地块均找到新的协作方，其间有两块的协作方是世茂，世茂在两个地块中各持股49%和50%。在世茂进入项意图一起，世茂旗下参股项意图主体公司股权又质押给中诚信任。
金茂在别的一块土地中占有40%权益，7月合生创展方面把地块股权质押给金茂，8月金茂正式成为项目股东，但金茂持有项意图股权没有质押。
过往，也不乏一些房企拿地后，将部分乃至悉数股权转让出去或引进协作方的先例，相同也不乏以联合体方法获取土地的事例。本年以来，经过引进协作方参加项意图开发建造事例逐渐多了起来。
合资拿地
不同于合生创展、金茂和安全等企业拿地后引进协作方，还有一类房企在拿地之前，就与协作方及金融机构建立相应合资公司作为拿地主体。其间，佳兆业等房企在这方面协作较为频频。
本年7月14日，北京鼎泰佳业房地产开发有限公司（以下简称“鼎泰佳业”）以12.6亿元价格取得北京门头沟24号住所用地。这笔地价并不高的买卖，背面的拿地主体却不简略。
7月6日，24号地块报名截止日期还剩下一个星期，鼎泰佳业正式注册建立，由泰安鼎泰嘉股权出资基金合伙企业（有限合伙）持股90%，佳兆业地产（北京）有限公司持股10%。
鼎泰嘉股权出资基金处理人为益安财富出资处理有限公司，最大出资人泰安煜丰盈创业出资处理合伙企业（有限合伙），出资比例占比44.44%。煜丰盈创业出资处理人为深圳益田，出资人为光大兴陇信任和深圳益田。
鼎泰嘉股权出资基金的别的4名出资人均为自然人建立的处理咨询中心，各持股13.33%，其间丁亚萍、赵飞来自益田集团，姜怀伦和田龙也很多参加益田集团作为处理人的私募基金。
建立时，鼎泰佳业房地产有4名处理人员，其间章武和罗明洁来自佳兆业，董事长吴笛在红星美凯龙持股51%的上海洛昶企业处理有限公司担任董事长及法人代表，黄可之作为董事或监事，曾多次出现在与光大兴陇信任、国华人寿等本钱出资的实体中。
9月9日，鼎泰佳业的处理人员产生改变，新增霍勇、毛剑豪、汪梦博和马越等4人作为董事、监事。其间霍勇和马越来自把戏年地产，汪梦博与国华人寿联系严密，而毛剑豪曾出现在多个光大兴陇信任出资的实体中。
从股权上看，鼎泰佳业的出资人中，除了佳兆业外，还有深圳益田、光大兴陇信任及一众个人出资者。但从存案的处理人员来看，其构成更为冗杂，不只有把戏年地产的房企，还有不少金融机构参加。
乐贤出资和安全创投协作拿下的也不只仅是北京顺义33号地块，同在8月，两家公司合资建立的创欣源企业，还在重庆大渡口区取得一幅二类住所用地。这家建立不久的企业，还广泛参加长沙、南昌等城市的土拍活动。
2020年11月5日一天时刻，创欣源企业旗下的子公司数量从4家变成12家。乐贤出资和安全创投联合建立了广州粤港澳核心区工业出资有限公司，其间触及房地产开发及汽车工业园区开发和建造等房地产项目运营活动。
这种协作形式，对安全而言处理了本钱输出问题；而乐贤作为一家中斗室企，处理了资金难题。引进龙湖这样的房企，实际上也处理未来品牌和出售等方面的问题，经过协作的方法，完成资源使用最大化。
新变化
曩昔，在房企拿地过程中，前融是一个绕不开的关键词。房企拿到一块地，经过金融机构融一笔资金，用来交纳土地出让金，等处理完国有土地使用证后，再为金融机构处理典当手续。这种操作使得房企拿地不会占用太多自有资金，一般被称为前融。
2019月5月，跟着金融新政的出台和施行，房地产前融事务被逐渐约束，融资取得的资金只能用于还账和日常运营。假如全赖自有资金拿地，在土地价格不断攀升的布景下，必然对房企现金流构成较大压力。
在这种情况下，无论是引进协作方，仍是引进本钱建立拿地主体，均被赋予新的含义。一位港股上市房企的人士告知经济观察报，“融资不能用来拿地，可是能够做收并购，单个房企引进协作方，能够能是依据这样一种考量”。
据他介绍，一些房企在拿地之前，现已确定好协作方，其间一方作为拿地主体，先垫支拿地资金，拿地后，协作方以收并购方法介入项目，而协作方的资金有或许来自融资，能够替换出拿地房
企的一部分自有资金。
使用收并购方法介入的方法有两种形式，榜首，拿地主体先垫支土地出让金，协作方进入后替换出来一部分；第二，拿地主体取得土地后，间隔交纳土地出让金还有必定期限，引进协作方后，协作方将资金注入两边合资公司，用来交纳土地出让金。
但他也提示，并不是一切项目引进协作方都依据这一考虑，地产项目引进协作方历年一向存在，“有的房企或许是看中协作方的操盘才能，也有的看中的是协作方的品牌溢价，协作能够到达互利互惠。”
此外，另一种常见的方法是房企联合本钱方一起建立合资公司，以合资公司或合资公司旗下公司拿地，“这种协作或许是多方面的协作，既包含出资方面，也包含其他方面，而拿地仅仅出资中一部分。”上述港股上市房企人士表明。
在他看来，建立合资公司拿地的方法，作为本钱协作方，究竟是一种出资行为，仍是一种融资行为，从表面上很难判别。“这个主要看两边详细是怎样约好的，假如没有固定的保底收益，也一起承当危险丢失，那便是出资行为，不然或许便是融资行为。”
无论是引进协作方，仍是两边协作建立主体拿地；无论是真实的协作，仍是变相融资，假如做穿透式的监管，仍然很难行得通。“我就看你的资金究竟从哪里来的，假如协作方的钱是融资得来的，对不住不能用来拿地。”
另一家千亿级房企的投融资人士表明，一旦做穿透式的监管，将对整个房地产职业带来巨大影响，“假如我们都靠运营回款拿地，这个职业就无法干了，谁的家底有多少，我们心里都清楚，到时候土地成交或许会缩水一半。”
依据房地产三道红线的监管要求，明股实债被独自列出上报，假如这一行为掩盖到整个房地产职业，意味着穿透式金融监管也将常态化。上述港股房企人士表明：“假如真到了那一天，或许还会有其他路可走。”
本文经「本来」原创认证，作者经济观察报，拜访yuanben.io查询获取授权信息。
