穆迪：将越秀房产信托基金Baa3发行人评级列入评级下调德美化工股票观察名单

久期财经讯，3月13日，穆迪已将越秀房地产出资信任基金（Yuexiu Real Estate Investment Trust，简称“越秀房产信任基金”，00405.HK）的“Baa3”发行人评级和以下评级列入评级下调调查名单：

1. Yuexiu REIT MTN Company Limited的有支撑中期收据（MTN）方案的暂时“(P)Baa3”有支撑高档无典当评级，以及

2. 依据MTN方案发行有支撑中期收据的“Baa3”高档无典当评级。

与此同时，穆迪将展望从负面调整为列入评级调查名单。

穆迪分析师Alfred Hui表明：“评级下调反映了越秀房产信任基金的运营成绩低于预期，以及该公司的运营复苏和去杠杆化尽力是否足以将其信誉状况提高到支撑其当时‘Baa3’发行人评级的水平存在不承认性”。

评级理据/可引起评级上调或下调的要素

越秀房产信任基金陈述称，2022年的运营成绩和财政目标显着削弱。虽然穆迪估计越秀房产信任基金的运营将在未来12-18个月内从2022年的低基数有所改进，但尚不承认信誉目标是否会康复到契合“Baa3”发行人评级的水平。特别是，穆迪以为复苏需求时刻，因为该公司需求新的租户来添加其各种物业的入驻率。

因为疫情导致事务中止，该公司在2022年的运营有所削弱，是因为向租户供给了1.46亿元人民币的租金减免，以及其物业财物的入驻率下降。2022年，考虑防控和经济的不承认性要素，房地产出资信任基金的写字楼、零售和批发财物的入驻率均下降了6-10个百分点。

因而，越秀房产信任基金的债款杠杆率（以净债款/EBITDA衡量）从2021年的14倍削弱至2022年的16倍左右。其利息偿付才能（以EBITDA利息覆盖率衡量）也从3.6倍大幅下降至2.2倍，部分原因是2022年离岸融资利率上升导致利息支出同比添加66%。与该区域的受评REIT同行比较，这些要害信誉目标不支撑其出资级评级状况。

越秀房产信任基金将持续面对高危险的起浮利率告贷。因而，在离岸利率较高的环境下，其融资本钱将持续上升。到2022年末，未对冲起浮利率告贷占越秀房产信任基金陈述债款总额的62%。

该公司正在寻觅其他融资途径，以更好地办理外汇危险和利息本钱。但是，这些融资途径能否有效地将房地产出资信任基金的融资本钱安稳在合理水平尚不承认。此外，假如越秀房产信任基金经过典当其房地产财物添加典当告贷，其财政灵活性将下降。

穆迪将调查越秀房产信任基金（1）大幅提高运营才能；（2）大幅下降债款杠杆率的才能，以及（3）在离岸高利率环境下设法下降利息本钱的才能。

假如越秀房产信任基金表现出改进运营和下降债款杠杆的强壮才能和许诺，穆迪或许承认其评级。

但是，假如穆迪评价该公司的运营和信誉目标不太或许改进到与其出资级评级相符的水平，评级或许会被下调。

越秀房地产出资信任基金是首家香港上市房地产出资信任基金 (REIT)，其物业组合悉数坐落我国 (A1/安稳) 内地，该公司也是首家由内地房地产开发商主张的香港上市 REIT。

到2022年末，该信任空空的出资组合包含10个物业项目，其间6个坐落广州，其他4个则别离坐落上海、武汉、杭州和香港特别行政区。上述物业项目包含批发商场、甲级写字楼、零售商场、高端世界五星级酒店和服务式公寓。

到2022年6月底，越秀房产信任基金由越秀地产股份有限公司（Yuexiu Property Company Limited，简称“越秀地产”，00123.HK）持有40%的股份。越秀房产信任基金的财物托付越秀房托财物办理有限公司以信任方式代为办理，后者为越秀地产的相关公司。

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