「600617」兴和商行第二次报价中对总利率偏高的隐忧

在曩昔的一年里，星河商人最重要的使命便是冲刺到香港证券交易所。从2019年7月新第三板上市后，经过收买吞并、股权转让、公司设立等一系列运营活动，星河商城的方针转向了香港证券交易所的IPO。本年一月，星河商业办理有限公司，一个新的上市渠道，向香港证券交易所提交了它的招股说明书，但它没有冲刺。

现在一个新的舞台又打开了。7月20日，昌盛商业办理提交了第二份招股说明书。详细内容与初次提交的招股说明书不同不大，大部分更新部分是其面对的最新数据和最新状况。

首要，昌盛引进的商业办理仍然是品牌系统，包含城市购物中心Cocopark、区域购物中心cococity和ICO、社区购物中心cocogarden以及高端家装购物中心的“第三空间”。

其次，依据商业物业的特色和现状，昌盛商业办理采纳三种运营形式，包含托付办理服务形式、品牌与办理输出服务形式和全体租借服务形式。

到2017年、2018年和2019年，到2019年和2020年4月底，昌盛商业办理持续运营事务收入别离为2.781亿元、3.287亿元、3.873亿元、1.237亿元和1.359亿元。

依据开端的内部数据，2020年5月的收入与2019年同期相比有所添加，首要原因是商业地产运营收入的添加，首要是由于商业地产在准备阶段的收入添加，以及在运营中的商业地产持续重新冠肺炎疫情的负面影响中回收。

在收入中，托付办理服务形式的收入占曩昔成绩记载期间的绝大部分，首要原因是向业主收取服务费和向租户收取办理费，以及向有关租户供给增值服务。

2017年、2018年和2019年，以及到2019年4月30日的4个月，托付办理事务收入别离为2.13亿元、2.54亿元、2.95亿元、9270万元和9340万元，别离占同期总收入的76.4%、77.1%、76.2%、74.9%和68.7%。

自深圳第一家购物中心福田兴和(北区)于2006年开业以来，昌盛商业办理公司到2020年4月30日已将其地舆掩盖规划扩展到我国17个城市，办理着45个购物中心和商业综合体，其间大湾区25个(深圳16个)，长江三角洲区域8个，华中区域5个，其他区域7个。

此外，昌盛商业办理公司于7月7日签订合同，向我国18个城市的49个商业地产项目供给服务，总承揽面积约299.3万平方米，其间58.0%是由独立的第三方开发或具有的。

在轨迹记载期间，昌盛商业办理的大部分合同区域是由独立第三方开发或具有的商业地产供给的。由独立第三方开发、具有和办理的商业地产数量从2017年12月31日的7处添加到2020年4月30日的15处。

到2019年12月31日和2020年4月30日，独立第三方开发或具有的工程承揽面积别离占总承揽面积的59.5%、66.4%、57.7%和55.5%。

另一方面，在轨迹记载期间，向独立第三方开发或具有的商业地产供给服务所发生的收入别离占2019年、2018年和2019年终了四个月总收入的9.8%、11.6%、10.5%、11.6%和14.6%。

但是，由独立的第三方开发的项目所发生的相对较低的收入首要是由于依照品牌和办理产出形式对相关项目进行办理。

2014年，兴和招商依据兴和COCOPark的运营经历，开端将这一形式推行到第三方开发商开发的购物中心和商业综合体，从而将事务扩展到深圳以外的区域。

其时，该公司初次测试了深圳龙华兴和ICO项目的品牌，多年来已成功运营了深圳龙华河ICO、普宁兴和COCOLY、鄂尔多斯新河COCOLY、汕尾兴和COCOLY、深圳市龙岗兴和ICO等。

在曩昔的成绩记载期间，为兴和控股及其联系人开发或具有的商业地产供给的服务所发生的大部分收入，别离占2017年、2018年和2019年以及到2020年4月30日的四个月总收入的90.2%、88.4%、89.5%、88.4%和85.4%。

兴和控股及其联系人仍然是最大的客户，更多地依靠大股东，这是昌盛商业办理公司最大的隐忧。

依据详细数据，到2017年12月31日、2018年和2019年12月31日，以及到2019年和2020年4月30日的4个月，昌盛向兴和控股及其联系人供给服务的收入别离为6,330万元、6,660万元、9,520万元、2,760万元和4,430万元。

由独立的第三方开发或具有的房产有助于更快地扩展规划，而毛利率一般高于兴和控股及其联系人开发的毛利率。

昌盛办理的毛利率在曩昔的创纪录时期保持在相对较高的水平。在2017年12月31日、2018年和2019年12月31日终了的年份，以及到2019年和2020年4月30日的4个月内，总毛利率别离为49.9%、51.7%、51.8%、55.3%和60.2%。

据解说，城市和当地发展中商业地产的均匀租金和办理费一般较高，原因是人口众多，人均可支配收入较高，一般导致商业运营服务供给者的毛利率较高。

招股说明书显现，昌盛企业办理公司的全体毛利率首要受运营服务事务形式组合的影响，品牌和办理出口服务的毛利率在三种运营形式中最高，由于它们只承当与项目相关的职工本钱。到2020年4月底，品牌和办理出口服务的毛利率高达77.2%。

一切由独立第三方开发或具有的物业，均选用品牌和运营出口服务形式办理，毛利率较高，兴和集团及其联系人开发或具有的部分物业则选用托付办理服务形式和全体租借服务形式办理，毛利率较低。

毛利率也遭到商业地产方位的影响。依据招股说明书，昌盛的大部分收入和毛利都来自负海湾区域(尤其是深圳)。

到二零二零年四月三十日，大湾区合约面积占合约面积的百分之四十一点一。在二零二零年四月，昌盛的收入中，有百分之七十二点五来自负湾区。

但该公司还表明，跟着该公司持续向其他区域扩张，包含低线城市，这些区域的项目或许没有深圳那样有利可图，在这种状况下，全体毛利率或许会下降。

依照昌盛商业办理公司的预期，大湾区域的物业在短期内将持续占昌盛商行办理物业的很大一部分。

另一方面，昌盛商业办理公司也在大海湾区域的布局中不断添加代码。5月16日，兴和招商与昌华出资集团签署了一项项目协作协议，这意味着它引进了另一个品牌办理出口项目--佛山市长华兴和COCOCCity。