中泰证券杨畅：运输股票中国房地产业的困境与另一种对策

当时内需偏弱的主因是地产失速仍是疫情扰动？

依据前期连续发布的31个省市区经济增速与新冠病毒确诊病例，二者之间存在显着的相关性。地产链条对经济的拉动效果的确很大，但把内需偏弱简略归因为地产失速，或许并不适宜。

当时地产失速的主因是供应改变仍是需求改变？

(1)引发房地产出售端短期压力的原因，或是需求端的快速改变，而非供应端的问题；

(2)从2021年下半年开端，房价上行预期被改变，企业和居民出现出“自动去杠杆”的特征，需求端回落；

(3)需求留意的是，与需求端改变相合作的，是“供应过剩”而非“供应缺乏”，正是因为长时间传统开展形式构成的“供应过剩”，才为需求的快速改变发明了条件；

(4)总量供应过剩布景下的结构失衡，更不支撑“供应缺乏”的定论；

(5)即使是人均寓居面积低于全国平均水平的14个省市区，也难以用“供应缺乏”来解说。

(6)部分要点城市出现出了“供应缺乏”的表象特征，但表象特征并不能简略视作原因，而是需求持续去发掘。

要点城市地产的抓手是加大供应仍是调理需求？

(1)要点城市是曩昔数十年城市化开展形式的极致，导致要点城市的房地产叠加很强的出资特点；

(2)假如在供应和需求两头均不采纳相应办法，很有或许发生供应增量与需求增量之间的螺旋式推进；

(3)要点城市的房地产不只具有一般产品特点，还需求表现公共产品特点；

(4)需求顾全大局城市内部存量人口之间的差异，以及存量人口与增量人口之间的差异；

(5)叠加上述考虑后，就不能简略运用“加大供应”来处理问题，而是需求下沉供需模型，考虑两个细分问题：

榜首，假如不铺开约束办法，针对存量和增量需求，需求加大什么样的供应？

第二，假如考虑到供应与需求的螺旋式推进，加大供应侧的一起，在需求侧怎么合作？

针对榜首个问题，经过加大共有产权房和保证性租借住宅的供应，建立构成“纯产品住宅-共有产权房-租借住宅”的住宅系统，满意城市居民之间的不同。现阶段，建立房地产相应工业救助基金的必要性在上升，既协助处理活动性问题，也助力建立住宅系统。

针对第二个问题，中心在于下降出资特点，强化寓居特点，要点在缩小“买房”与“租房”的溢价空间。一方面，拉平根底教育阶段校园之间的差异，减小公共服务溢价；另一方面，在前端撤销限购限贷限售方针的一起，后端经过房产税予以调理。

危险提示：1、方针改变危险。2、疫情改变超预期危险。

（中泰证券研讨）