[重工行业]深圳商业地产调查：写字楼“大改小” 市场面临更大去化压力

深圳商业地产查询：写字楼大改小 商场面对更大去化压力 本报实习记者蒋翰林 记者 赵毅 深圳报导 客流量腰斩、空置率立异高、减租退租不断2020年上半年，商业和商务活动在疫情中严峻受阻，深圳各大购物中心、写字楼度过了一段反常困难的日子。 疫情的产生关于...

深圳商业地产查询：写字楼“大改小” 商场面对更大去化压力

本报实习记者蒋翰林 记者 赵毅 深圳报导

客流量腰斩、空置率立异高、减租退租不断……2020年上半年，商业和商务活动在疫情中严峻受阻，深圳各大购物中心、写字楼度过了一段反常困难的日子。

“疫情的产生关于商业地产形成不可避免的影响，但商场各方均活泼探索应对，在此进程中启示的考虑与测验也往往衍生出职业开展的新趋势。”戴德梁行日前发布的研究报告《新冠肺炎疫情对我国商业地产的影响及应对》指出，跟着全国防疫进入常态化，居民消费活动逐渐康复，零售和写字楼商场不得不另起炉灶，在困局中寻求重生的窗口。

近来，《我国经营报》记者造访深圳一些大型商场，发现客流已根本康复正常，商场内高端奢华品牌的商铺显着增多，首开的购物中心则不谋而合挑选了敞开式商业街的方式。写字楼方面，企业迎来换租窗口期，深圳有不少业主经过大面积改小面积，以习惯商场需求。此外，深圳高供给量持续积储商场压力，年内估计将有约77万平方米的新项目入市。有专家估计，新供给或令下半年商场面对更大去化压力。

客流回血奢华品牌为商场“救市”

周五晚上8点，深圳红山六九七九购物街人潮涌动。自发安排的乐队在街区商铺外扮演，喜茶门店外排起长队，UR服装店2000多平方米的店面内顾客比肩接踵。在这个富贵热烈的红商业街，2020年的黑天鹅好像从没来过。

据赢商云智库的计算， 2020年上半年深圳完成社会消费品零售总额3640.15亿元，同比下降14.8%。可是至6月底，全国购物中心均匀日均客流已康复至疫情前水平的92.9%。若下半年疫情操控状况杰出，研判在2020年三季度，全国典型购物中心的客流规划，有望康复至正常时期水平。

线下商业在逐渐复苏的当下，也让人们开端反思，鄙人半场更剧烈的比赛中，商业地产在运营、办理、立异、品牌价值各方面怎么自我改变。

“咱们有品牌退出商场、有品牌放缓拓店方案，招商遭到必定冲击。”深圳益田假期广场总经理陈雪告知记者，疫情最严峻时，项目客流断崖式下滑，也对项目招商、品牌布局带来新的应战。该项目地处深圳国际之窗等旅行景点会集区，一二月恰逢旅行旺季，客流本来应是全年的一个高点。据赢商计算，上半年深圳购物中心均匀空置率录得8.85%水平，涨幅162%。

疫情以来，除了客流量的大幅缩水，益田假期广场、万象城、壹方城等购物中心遍及呈现出了新的特色。一是高端奢华品消费呈现迸发；其次，客流跟着疫情的延伸与康复，阅历了从线下移至线上，又大幅回流到线下的进程。这些消费新形态给项目的运营和品牌布局带来了新的考虑。

记者在造访益田假期广场时发现，商场B1、B2层的空间和品牌进行了大规划改造，会集引入了许多高端奢华品牌，如Salvatore Ferragamo、GUCCI饰品、Emporio Armani等。“持续的我国高端消吃力仍然在，尽管顾客来店频次下降，可是客单大幅提高。”陈雪称，项目改善新的品牌组合会为下半年的成果追回埋下伏笔。

优淘城总裁薛建雄在承受记者采访时称，由于国际游和出国购物受限，相关的消费需求被压抑，国内一些高端消费反而有所添加，这对国内中高端购物中心、酒店度假村来说是个时机。他猜测，十一长假期间国内的消吃力度值得等待。

打破“盒子” 敞开式商业街招商率亮眼

受新冠肺炎疫情影响，购物中心开业量大幅减缩。全国来看，年头方案在上半年开业的300余个项目，上半年只开了58个。深圳很多购物中心也推迟到下半年开业。据赢商计算，2020年下半年深圳将有18个购物中心入市。二季度，深圳优质购物中心商场新供给首要会集在福田与龙华。其间，由于新式的龙华商圈优质项目存量较少，住所密布且消费较为会集，新项目招商率逾九成，为后疫情时期的商业回血打了一剂强心针。

坐落龙华区的红山六九七九，是深圳疫情中首个新开的大型商业中心。值得留心的是，该项目摒弃了传统的“盒子”方式，选用全敞开式街区，用更敞开的公共空间，处理了商业修建怎么将客流引向高层的问题。6月下旬正式开业以来，该购物中心招商率达95%。“咱们大部分客人是从周围社区过来的，特别是上下班的时分，由于是敞开式商业街，客人顺路就进店消费。”良品铺子是第一批进驻红山六九七九的商铺。据介绍，疫情最严峻时，良品铺子每天进店消费客人只要20来人，现在康复到了八九十人，与正常时期的客流相差不多。

“传统的购物商场空间封闭，疫情影响下，敞开式街区的购物体会显着更受喜爱。”红山六九七九运营担任人刘先生告知记者。在该项目招商中心的墙上，贴着商户出场方案表，记者留心到，94个商户中有5个品牌被标红，两家餐饮，三家零售，商户跟进状况为“受疫情影响，掉铺预警。”担任人称，95%的招商率对零售商场来说是个不错的成果。

无独有偶的是，8月份深圳另一家新开的大型购物中心也选用了敞开式文明商业街方式。海上国际·汇港二期使用项目山海环幕的地舆优势，在商业区建起南山“沿海瞭望台”，把有氧的绿洲气氛融入商业区。记者还发现，汇港二期周边具有较强的消吃力，是深圳有名的豪宅片区，汇集了海上国际双玺、兰溪谷、伍兹公寓、鲸山别墅等很多高端楼盘。

写字楼业主热心“大面积改小面积”

购物商场有待复苏，但深圳的写字楼就不知隆冬何时曩昔。杰出城一期一栋12层，一家留学咨询公司职工正在清空工作区域，将一套200来平方米工作区内的绿植，搬到近邻写字楼内。该职工告知记者，公司在上一年年底租用了两套，疫情期间公司减缩规划，裁人了近十人，现已将一套转租给了一家律所。“疫情以来，留学咨询业务减缩，家长遍及忧虑留学危险，改变了送孩子出国的方案。在留学这行，咱们还没完全封闭，现已算是状况好的了。”

像这样的退租换租，在疫情期间的深圳写字楼商场很常见。黄奇在深圳福田区一家公司担任写字楼租售。在他服务的企业租户中，疫情期间有超越80%经过换租来缩小工作面积。他告知记者，部分大型企业减缩工作面积，中小企业则退租节省，以应对商场低迷与现金流的重负。

值得留心的是，为习惯商场上中小企业受疫情的冲击，深圳不少甲级写字楼将大面积户型改成小面积租借。大冲商务中心A栋业主向记者泄漏，疫情期间流动性大，已将几套800多平方米的写字楼，改成三套或四套200来平方米的小户型，以习惯商场需求。业主告知记者，新年回来后许多企业交不起房租，疫情最严峻时整栋楼空置出40多套。

据戴德梁行的计算，上半年，深圳甲级写字楼存量添加至596.4万平方米。在大体量新增供给的影响下，空置率较2019年底上涨约3.39个百分点至25.43%。这一空置率状况处于四个一线城市之首，排第二的上海为20.9%，广州为6.7%。

空置率的持续走高，尽管不利于业主，但为租客带来了更多的议价空间和优惠。

记者在大冲商务中心看了一套306平方米的工作区，疫情前正常均价为140元/平方米，新年期间降到120元。但令人意外的是，疫情逐渐平稳后，价格并没有随之上升，反而降至了98元/平方米。业主称假如9月内定租，还能够供给部分装补。记者造访了福田、罗湖、南山的多处写字楼群，均呈现了租金持续下降的现象。

戴德梁行依据其数据剖析称，二季度深圳市甲级写字楼租金环比下降5.2%至每月每平方米222.91元，这关于开展向好的实力型企业来说无疑是换租窗口期。分职业来看，来自科技及传统金融职业多见大面积租借成交，需求体现最为活泼；以律师业务所及会计师业务所为代表的专业服务类也连续了必定的活泼度。反观部分中小型科技企业、草创型公司退租仍时有产生。

供给端来看，年内估计还将有约77万平方米的新项目入市，且新供给多来自于南山区的抢手板块。戴德梁行估计，空置率还将持续上探，年内可见的新供给或令下半年商场面对更大去化压力。