[核电龙头股票]11月北京将出让四幅宅地：门槛复杂 报价难如奥数题

经济观察报 记者 张凤玲 数天后，北京市将拍出8幅经营性用地，其中有4幅土地因含有住所用地而备受注目。 这4幅土地包含海淀区海淀北部地区全体开发永丰产业基地的海淀永丰18号地块、海淀永丰19号地块、海淀永丰20号地块和大兴区黄村镇兴华大街的大兴黄村21号...

经济观察报 记者 张凤玲 数天后，北京市将拍出8幅经营性用地，其中有4幅土地因含有住所用地而备受注目。

这4幅土地包含海淀区“海淀北部地区全体开发”永丰产业基地的海淀永丰18号地块、海淀永丰19号地块、海淀永丰20号地块和大兴区黄村镇兴华大街的大兴黄村21号地块。

其受注目原因有二：一是4幅地卖出方法悉数采纳“限房价、竞地价”方法；二今年以来，北京现已多个月未有住所用地供给。

在限房价上，海淀永丰的3幅土地标准相似，产品房均价每平方米不超越5.34万元，最高单价不超越每平方米5.61万元；而大兴黄村土地要求产品房均价每平方米不超越5.58万元，最高单价每平方米不超越5.85万元。

经济观察报记者从开发商手中取得的上述土地竞拍规矩文件显现，在地价的约束上，卖当地设置了一个比较曩昔更为杂乱的竞拍规矩，包含设置上限、竞拍自我克制份额等，来避免拍出地王。一位本地上市房企人士点评说，这是一道奥数题。据悉，一些预备竞拍的开发商为拟定拍当地案请来了保险公司的精算师。

一道奥数题

上述“限房价、竞地价”的4块地块，现在已进入挂牌进程。不过，经济观察报得悉：到现在，多家有意拍地的开发商没有对这些土地报价。实际上，平常的北京土地挂牌，开发商通常在现场竞价的一周前就完结报价。

“咱们相中海淀永丰的19号地块，暂未出价的原因是买地难度较高，现在在拼直觉、智商、核算竞争对手、揣摩卖家心思，谁都不敢先下赌注。”某上市房企拿地担任人泄漏，这次拍地相似于打21点（扑克游戏），你需精准地搞对一切的加牌点、停牌点、赌倍点、分牌点和投降点。

前述土地竞拍规矩文件显现，4幅土地采纳的是“限房价、竞地价”，开发商要想顺畅获取需求迈过数道门槛。

首要，4幅土地，政府均设定了一个报价上限。开发商的报价一旦高于价格上限，政府则宣告直接进入下一个竞拍环节。

接下来的环节是对某一地块住所部分建面的自我克制份额进行竞拍。自我克制住所产品房面积的起拍面积是住所用地总建面的2%，开发商的竞拍阶梯有必要是住所总建面1%的整数倍，价高者得。可是一旦有两个以上的竞拍者都乐意100%自我克制。竞拍又将进入下一个环节——商办自我克制竞拍。

上述4幅土地中，海淀永丰19号、20号地块有商办部分，而海淀永丰18号地块和大兴黄村21号地块没有商办部分因而主动越过这一环节。

在商办自我克制竞拍环节，相同，起拍面积是该地块商办部分总建面的2%，竞拍阶梯也是1%的整数倍，竞拍时刻是5分钟1次，价高者得。但当有两家及以上开发商表明乐意悉数自我克制商办部分。10天后，进入技能标竞选环节。

这轮竞选中，非常重要一点：若地上修建面积≥10万平方米的产品房，需住所产业化率≥60%；若地上面积≤10万平方米且地上修建面积≥5万平方米，需住所产业化率≥40%。

文件中还提及的三点指出：

一是若开发商想绕过竞拍自我克制产品房、自我克制商办房的竞拍，可直接提交商办、产品房均是100%自我克制的申请书，参加到高标准产品住所建设计划投报阶段。

二是海淀永丰18号地块和大兴黄村21号地块买卖规矩相同，海淀永丰19号地块和海淀永丰20块地块买卖规矩相同，但前两者没有自我克制商办用地竞拍环节。

三是，政府没有明确规则住所自我克制部分的自我克制时刻，而规则商办部分的自我克制时刻是至少20年。

不出地王

据计算，北京2016年前10月只拍出了24块土地，卖地收入仅为400多亿元，而位居二线城市的南京、杭州同期卖地收入均超出千亿元。从当地财政收入和土地供给目标两层考量，当地都有卖地的动机。

从地理位置来看，海淀3块土地和大兴黄庄都是有望卖出高价的地块，政府为何设置如此杂乱的门槛？

业内人士剖析，这种卖当地法，能够对冲开发商拿高价地的预期和积极性，既杜绝了北京诞生地王的或许性，又让北京市取得卖地收入，“限房价、竞地价”方法，绑缚自我克制房子份额，让北京离别高地价、高房价的方式。

别的一方面，增加自我克制份额不允许对外散售，让开发商离别“快周转”方式，对开发商资金要求高，地块进入拼土地本钱定价、拼资金周转率阶段。“不拿地，就没活干，企业就失去北京商场，拿地，拼自我克制份额，拼自我克制份额其实便是拼修建本钱、资金本钱等等。”前述上市房企拿地担任人称，海淀区均匀每年新盘签约套数在2000套上下，现在海淀新楼盘均价已挨近每平方米7万元，海淀区商场较大，这3块土地商场潜力价值大。

2016年前11月在北京拿地的前20强企业只要绿洲、招商地产、中铁、龙湖，其他房企在北京颗粒无收，现在北京新建产品房买卖已到前史低点，很多房企堕入焦虑状况，现在各大房企正在拼命研讨这道奥数拿地标题，“咱们已有10名精算师专注核算这块土地。”某金融集团不动产相关担任人说。

入市猜测

海淀永丰18号、海淀永丰19号、海淀永丰20号和大兴黄村21号住所总面积约70万平方米，除掉约10万平方米配套后，住所用地约60万平方米。

这些土地入市会带来怎样的商场成果？

商场人士剖析，在北京市政府履行严厉房地产调控布景下，北京卖地的结局无非有四种：一：开发商接触到最高价，住所和商办100%自我克制；二：开发商接触到最高价，商住自我克制必定份额，不参加到工作自我克制份额；三：开发商接触不到最高价就成交；四：流拍。

在北京土地商场5月呈现0块土地供给布景下，呈现结局三和结局四概率极小，最要害的是第二种结局。

“第一种结局便是拼谁土豪，谁有钱；第二种结局取决于开发商要找到政府调控的平衡点，什么是调控平衡点？卖地不亏钱，挣钱，又不诞生地王，最要害是房价卖得也不贵。”前述金融集团不动产部分相关人士说，不尴尬政府，不尴尬房价，才干不尴尬自己。

这种新的卖地方式，最终会给北京楼市带来怎样的影响？

相关开发商计算，在现有地块面积情况下，海淀区会增加约4000套，大兴会增加约1000套，总共约5000套房子，相当于北京市年度成交的8%左右，必定程度上能够改动北京房子供小于求的局势，尤其是改进海淀区供小于求的局势。

“这是没有考虑外力的抱负成果，要害看开发商自我克制份额，若自我克制份额过高，那么开发商就需求这些项目建成豪宅，渐渐等方针松绑。既能够政治正确，又没有诞生地王，开发商也不必扣本钱；要么就严厉遵守限房价、竞地价，在出售产权上做文章。”某上市房企营销总监剖析。

一些业内人士以为这种买卖方法后期有或许会做调整，对此，北京市规划和疆土资源管理委员会回应经济观察报表明：“一是弥补公告具有平等效能；二是外界传言或许不会严厉履行新的买卖标准的说法不对，有必要严厉履行。”