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[002045股票]楼市的需要最重要是预期一个情况衰过沙士

2023-05-22 12:05:00 26

许多人认为利率是对楼市最重要影响，而许多人认为假如美国减慢加息，楼市就会爆升。但曩昔比如显现，楼市跟利率走势其实相连性没有我们想像那么高，所以我想跟我们讨论一下这个问题。近来新闻里有许多蚀让盘呈现，楼市跌落逐步成为干流一致。正如笔者上星期...

许多人认为利率是对楼市最重要影响，而许多人认为假如美国减慢加息，楼市就会爆升。但曩昔比如显现，楼市跟利率走势其实相连性没有我们想像那么高，所以我想跟我们讨论一下这个问题。

近来新闻里有许多蚀让盘呈现，楼市跌落逐步成为干流一致。正如笔者上星期的专栏所言，部份人认为香港楼市会跌落，亦有一部份人依然看好香港楼市。但状况已非上年般一面倒看好。人对产品的消费需求，许多时根据对未来的预期，如顾客预期在电脑节期间，能以较廉价的价格下手电脑或数码产品，因此在现在的价格下，或特价前会挑选削减消费；如美国感恩节前，我们预期许多商铺会在感恩节期间大特价，故之前未必会消费。

相同道理，当人人预期楼市未来仍有下行空间，或加息环境下楼市不会大升，那么部份商场所谓的「刚性需求」，天然没有那么「刚」，或是软化。

近来许多人预期香港楼市会跌落，例如量宽收水，并意料美国会继续加息，均令许多买家采纳张望情绪，期望以更贱价买楼。楼市报答一般是2至3％（若扣除管理费及修理本钱同等没有），今日美国10年期国债债券及定时的收益率约4％左右。换而之，定时及债息比出资房地产的赢利更高。这个预期一旦构成，楼市需求将进一步跌落，或没有那么「刚」。

而许多人认为利率是对楼市最重要影响，但许多实例都显现不是。房委会于 1998 年推出自置居所贷款计划，协助低入息家庭购买私人楼宇单位。合资格的家庭可获高达 80 万元的免息贷款，或领取 48 个月每月高达 5,100 元的按揭还款补助金。可是最终对楼市的影响其实有限，亦阻挠不到2003年的楼价大跌。

参阅曩昔加息周期，香港楼市呈现两次跌落，两次上升的局势。我们可见94年及99年的楼市是跌落，可是04年及16年加息周期的楼市是上升。可是我们都有一个共通点，便是加息周期完结之后，一段时刻后楼市会大幅跌落。小龙认为原因其实是，加息除非十分剧烈，不然其实利息对市民担负其实有限。可是真实起到影响是，假如加息影响商家出资或加大生产本钱，整个经济循环减慢，令到失业率加大，一切甚么供款占负债比率等都变成没有参阅价值。

读者无妨留心2年期和10年期殖利率曲线倒挂。综观前史，1969年来呈现的8次经济阑珊前，10年期美债殖利率都低于2年期，而该目标是在2019年8月呈现，隔年美国因疫情堕入经济阑珊。经济面临阑珊之际，美国一起收水，加息及削减买债，那么你依然要加最终一口杠杆吗？

在曩昔的50年来共产生了7次殖利率曲线倒挂，每一次的倒挂刚好都与后续的经济阑珊相关。在1969年至2020年间，美国共呈现过7次阑珊，其间殖利率倒挂抢先阑珊的时刻介于11个月至18个月不等。为什么债息挂恶化跟经济阑珊有关，原因出资者对熊市忧虑加重，倾向买长时刻国债。长时刻经济已趋缓，但短期资金仍在紧缩，资金流入长时刻国债避险。倒挂的期间短则数月、长则达数年，有些倒挂现象仅继续了几个月，像是1978年产生的那一次，一直到1982年才完毕。