002245(股市清明放假2020)
房企分拆物管业务上港股曾经是一种潮流，也履历了一轮商场热捧。
同花顺数据闪现，港股物业处理市值前十股票如碧桂园服务、中海物业、绿城服务等在2019年、2020年大幅走强，2019年均匀涨幅曾抵达了128.54%。履历了2021年的低迷后，2022年又初步反弹，2022年以来，市值前十的物业股区间均匀涨幅达13.09%。
1月7日晚，龙湖集团公告称建议分拆从属公司龙湖智创日子有限公司的股份在联交所主板独立上市。分拆及上市结束后，龙湖集团具有龙湖智创日子不少于50%的权益，龙湖智创仍为龙湖集团的从属公司。
到2021年9月30日，龙湖智创处理的物业处理服务建筑面积合共为2.37亿平方米，在管项目1422个，其间包括2.13亿平方米的1189个居处及其他非商业物业、900万平方米的59个购物中心及152万平方米的174个写字楼及其他商业物业，公司合约在管建筑面积为3.49亿平方米。
界面新闻记者注意到，2021年龙湖智创收购了许多物业处理企业，且并购扩张的决计延伸至2022年及募资上市后，但公司新业务委聘添加已现疲软趋势。
龙湖集团贡献超一半物管服务收入
2019年、2020年和2021年1-9月(陈说期)，龙湖智创的总收入分别为43.69亿元、64.68亿元和77.71亿元。界面新闻记者注意到，龙湖智创所供应的业务大部分离不开龙湖集团及其联合营公司(下统称为“龙湖集团”)的支撑。
一方面，陈说期龙湖集团是龙湖智创的最大客户，其贡献的收入占总收入的比重分别为15.2%、23.7%和30.0%。一同也是龙湖智创前五大供货商之一，公司部分的商业运营及物业处理服务与龙湖集团开发的物业有关，陈说期向龙湖集团收购金额分别为3673.7万元、3779.8万元和3377.6万元，但占收购总额的百分比未超2%。
招股书闪现，龙湖智创的主营业务可分为居处及非商业物业处理服务和商业运营及物业处理服务两大部分。
收入构成上，居处和其他非商业的物业处理服务系龙湖智创首要收入来历，陈说期收入分别为38.86亿元、54.45亿元和60.12亿元，具体包括物业处理服务、非业主增至服务和社区增至服务。
其间，物业处理服务收入分别为21.37万元、31.26万元和34.27万元，而龙湖集团在该部分贡献收入的比例分别抵达78.7%、64.0%和53.7%。
到2021年9月，龙湖智创居处和其他非商业的物业处理服务的在管建筑总面积为2.13亿平方米，占同期合约建筑面积3.19亿平方米的比例为66.59%。其间来自龙湖集团的在管建筑面积占比抵达了40.20%。
此外，到终究实践可行日期，龙湖智创来自居处和其他非商业的物业处理服务贮藏面积为7438.4万平方米，而龙湖集团占到了其间的42.67%。
其他陈说期内，龙湖智创还分别有4.82亿元、10.23亿元和17.59亿元来自公司为购物中心供应的商业运营和物业处理服务，以及为写字楼和其他商业物业供应的物业处理服务收入。
到2021年9月，龙湖智创为59个购物中心供应商业运营，总建筑面积为570万平方米，并向59个购物中心供应物业处理服务，总建筑面积为900万平方米(包括室外公共区域及泊车区域)，一同龙湖智创为174个写字楼及其他商业项目供应物业处理服务，总在管建筑面积为1520万平方米。
招股书闪现，2020年7月初步龙湖智创向购物中心供应物业处理服务，到2021年9月该服务的在管建筑面积为903.4万平方米，合约建筑面积为1002.3万平方米；此外龙湖智创商业运营服务项下的在管建筑面积为567.6万平方米，合约建筑面积为1125.4万平方米。
到终究实践可行日期，公司购物中心的物业处理服务还有73.6万平方米合约建筑面积未交给，其间87.77%的合约建筑面积为龙湖集团；另商业运营服务贮藏合约建筑面积为636.5万平方米，其间龙湖集团占96.03%。
到2021年9月，龙湖智创还存在向写字楼及其他商业物业供应物业处理服务的收入4.77亿元，其间来自龙湖集团的收入贡献比例为52.3%。据悉，写字楼和其他商业物业处理服务的合约建筑面积为2.03亿平方米，在管建筑面积为1.52亿平方米。此外还有408.1万平方米的合约家住面积未交给，约46.70%来自龙湖集团。
内生添加缺少靠外延并购扩张
界面新闻记者注意到，陈说期龙湖智创的物业处理服务的新合约添加态势内含“隐忧”。
据招股书宣布，龙湖智创陈说期扩展居处及其他非商业的物业处理服务办法分别为新业务委聘和收购。
2019年和2020年，龙湖智立异业务委聘的合约建筑面积分别为5381.5万平方米、5968.0万平方米，而2021年1-9月，公司新业务委聘的合约建筑面积仅3659.0万平方米，未来三个月还需结束2309万平方米的新业务添加，才能与上年新业务委聘成果齐平。
另购物中心新合约的合约建筑面积也从2020年的863.2万平方米下降至2021年前9月的96.7万平方米；新合约在管建筑面积从786.3万平方米下降至80.6万平方米。
图片来历：招股书
此外，龙湖智创来自写字楼及其他商业物业供应的物业处理服务新合约的合约建筑面积从2019年的412.9万平方米下降至2021年前9月的146.2万平方米；新合约在管建筑面积从303.8万平方米下降至144.7平方米。
图片来历：招股书
与新业务委聘和新合约添加的不一无是处相反，公司陈说期收购拓展的居处及其他非商业物业处理服务面积从2019年的2086.4万平方米下滑至2020年的661.9万平方米后，大幅提升至2021年前9月的4243.9万平方米。
界面新闻记者了解到，2021年龙湖智创初步通过大力收购扩张地图。上一年2月至7月，龙湖智创全资子公司龙湖嘉悦与新世界展开协议收购了武汉龙泽、济南龙湖、鞍山龙宜、潘阳龙宜全部股权和北京琅院88%的股权，总价3.19亿元，首要向全国居处及商业物业供应物业处理服务。
3月至12月，龙湖嘉悦协议收购了亿达服务全部股权，总价12.73亿元，用于扩展居处及商业物业及工业园物业处理服务；5月，龙湖嘉悦收购了狮城怡安75.1%的股权，总价为4.87亿元，布局别墅、公寓、写字楼及交通设施物业处理服务。
8月-10月，龙湖嘉悦以11.63亿元结束了对楷林服务全部股权的收购，楷林服务首要向全国写字楼供应商业物业处理服务；8-12月又结束了对无锡九龙仓和武汉时代广场的全部股权收购，总价分别为3.70亿元和1370万元，两家均首要供应物业处理服务。
2022年，公司与新世界展开签订协议以3826.5万元收购北京吉利60%的股权，估量2022年上半年结束，一同在商议余下40%股权的收购。北京吉利首要供应北京和济南的居处及商业物业处理服务。
龙湖智创还计划收购龙湖中朵余下49%的股权，布局内蒙古居处及商业物业处理服务；并将花费1.88亿元收购狮城怡安余下24.9%的股权；此外还包括计划收购的浙江康禧余下49%的股权。
独立第三方业务毛利率过低
陈说期龙湖智创净利润分别为6.81亿元、9.31亿元和11.30亿元，净利率分别为15.69%、14.39%、14.54%。据招股书宣布，龙湖智创逾70%的收入一贯来自独立第三方。
陈说期内，公司来自独立第三方的收入分别为37.03亿元、49.38亿元及54.39亿元，分别占相应期间收入总额约84.8%、76.4%及70.0%。
界面新闻记者注意到，陈说期居处及其他非商业的物业处理服务上，公司来自龙湖集团的毛利率分别为18.2%、19.3%和22.4%；但构成鲜明对比的是，龙湖智创依托收购及新业务委聘带来的独立第三方的毛利率分别只需3.1%、7.3%和11.2%。公司盈利首要依托龙湖集团。
原因在于，陈说期，公司居处物业的整体均匀物业处理费费率分别为每月3.15元/平方米、2.82元/平方米及2.95元/平方米。同期，龙湖集团及其联合营公司开发的居处物业的均匀物业处理费率为每月3.39元/平方米、3.33元/平方米及3.44元/平方米。
而独立第三方开发商开发的居处物业的均匀物业处理费费率分别只需每月2.33元/平方米、2.05元/平方米及2.39元/平方米。
对龙湖集团及开发的居处物业收取的均匀物业处理费费率高于独立第三方开发商开发的居处物业的情况，公司解释为：在管的由龙湖集团及其联合营公司开发的居处物业大多是位于一、二线城市的中高端居处物业，关于该等中高端物业，首要供应优质服务及高端服务，收费相对较高。
值得注意的是，陈说期各期龙湖智创处理由龙湖集团开发的居处物业的中标率均为100.0%，但处理独立第三方开发商开发的居处物业的中标率分别约为81.0%、76.7%及77.3%，呈下降趋势。
根据弗若斯特沙利文资料，相较于2016年至2020年我国物业处理服务收入年复合添加率10.9%而言，同期我国物业处理公司的在管建筑面积从2016年的309亿平方米增至2020年的359亿平方米，年复合添加率仅为3.8%。
在管总面积的安稳以及单位价格上的束缚，龙湖智创在招股书中多次提到包括布局物业处理增值服务在内的多元化展开，包括社区日子、空间运营、美居日子和社区媒体等。但龙湖智创陈说期增值服务收入分别为7.36亿元、9.80亿元和13.14亿元，占总收入的比重分别为16.85%、15.15%和16.91%，仍未占太大权重。