新城高管换防间乘数效应显现 经营思路转京东股价向“规模+运营”

3月30日的一纸公告，曲德君和袁伯银在新城控股（601155.SH，简称新城）的作业生涯迎来改动。

曲德君正式任命为新城控股联席总裁，袁伯银则辞任公司联席总裁。自此，新城董事会构成中，担任联席总裁的董事由三名降至两名。

曲德君的升任，并不令外界过于意外。一周前，原商业办理事业部（简称商管事业部）担任人陈德力辞任联席总裁但持续担任董事时，新城就现已开释由曲德君接手。

换而言之，他的办理半径从原先细分的儿童主题业态扩展至整个商管板块。

另据年代周报记者了解，新城2000年的第一批校招生严政，已于本年头补位袁伯银在商业开发事业部（简称商开事业部）细分的出资拓宽相关作业。

作业经理人准则以及内部培育机制的老练，正成为保证这家民营地产公司安稳的利器之一。

而从上一年7月“黑天鹅”事情中逐步康复后，新城正在转向单纯依托规划到重视“规划+运营”的改动中：经过提高运营质量，来完成赢利的持续增加。

高管换防下的乘数效应

袁伯银在新城的2年多时刻里以2019年3月为转折点。此之前，他首要担任公司的人力资源作业；此之后，调往商开事业部分担细分的出资拓宽作业。

商开事业部是新城三大事业部之一，其首要担任新城吾悦广场综合体的出资开发，是新城“住所+商业”双轮驱动战略下的组成部分。

早在上一年，该部分由副总裁周科杰，帮忙王晓松在办理。

详细架构上，商开事业部下设南区、中区和北区三大区域。每个大区设有出资拓宽部分。

据年代周报记者了解，每个区域的出资拓宽作业，都由商开事业部层面相应的副总裁直接担任。北区出资拓宽作业由商开事业部副总裁汪娟担任，中区由商开事业部副总裁杨年进担任，南区由商开事业部副总裁王路明担任。

补位袁伯银的严政，除了办理商开事业部的出资拓宽作业之外，也将持续分担新城住所开发事业部（简称住开事业部）的出资拓宽作业。

严政是不折不扣的新城内部培育的人才。2000年他从华中师范大学本科毕业后就参加新城，具有经济学和法学双学位。他也是北京大学光华办理学院的EMBA。

这位70后，在新城的20多年作业生涯里，一步一步由江苏新城地产股份有限公司商场营销部研究员、副经理、总经理，升至控股子公司副总经理、总经理，以致公司总裁助理兼姑苏公司总经理、副总裁。

项目的出资拓宽也是他的强项地点。依据年代周报记者承认，在本年1月底开端，严政就现已分担商业事业部的出资拓宽作业。

在陈德力上任新城的4年时刻里，商开和商管事业部两大部分一同为新城商业项目的全国化布局打下根底：吾悦广场从24座完成120座的跨过。

而曲德君则是一位比陈德力在商业地产职业内资格更深的老将，涉猎的规划还包含金融、科技等。

到现在，新城商业板块现已构成从项目获取、开发建造、运营办理，到资本运作的完好产业链。

虽然商业收入现在在总收入中占比较小，但商业板块成为新城的“现金奶牛”之一。

依据2019年财报，商业部分全年完成租金及办理费收入40.69亿元，超额完成年头设定的40亿元收入方针，同比大幅上涨92.3％，均匀出租率达99.16％。该事务毛利率整体保持安稳，毛利率为67.56％。

依照新城的方案，本年还将新开业30座吾悦广场，到2020年末开业总数到达93座，全年租金及办理费收入方针为55亿元。

新城的沉积

事实上，3月28日发布的年报数据，验证着新城“规划+运营”的改动根底现已打下。

2708亿出售额，超额完成年度方针；经营收入858.47亿，同比增加58.58％，归母净赢利126.54亿，同比增加20.61％。

各项方针增加的一起，公司的财政杠杆得到大幅下降。2019年净负债率同比上年下降32.56％低至16％，是现在发布成绩的房企中最低的一家。

此外，除掉合同负债和预收金钱后的财物负债率为76.53％，和上一年同期根本相等。

无可否定，这现已是一家处于火箭式发展中的房企。

把时刻拉长，2015年-2019年，新城完成出售金额319亿、650.6亿、1264.72亿、2211亿、和2708.1亿，同比别离增加104％、94.4％、74.8％和22.48％。

比照大都前十强房企2019年出售增幅仅处在个位数，新城是现在为数不多能够完成两位增幅的房企。

在克而瑞此前2019年出售成绩榜单中，新城接连2年出售额排名职业第8位，与第9位摆开100多亿的距离。

虽然2020年的出售方针设定在2500亿同比有所下调，不过出售放缓现已是职业大势所趋。而相对保存的新一年方针，正给了公司提质增效的空间。

到到2019年年末，新城总土地储备有1.24亿平方米，能够与前5强房企的土储比肩，一起均匀的楼面价仅2421元/平方米，根底较好。

这些土地储备中，一二线占比达38.3％，长三角强三四线城市占比36％。这些城市不少也是新城百亿量级销量的城市公司地点地，傍边包含姑苏、苏南、上海、南京、杭州、宁波公司、天津公司和北京公司。其间，姑苏公司和苏南公司均突破了200亿出售。

值得注意的一点，现在再回过头来看上一年年中就开端的财物处置决议计划，不得不说是正确的。

时刻把控上，获得职业先机。上星期一前五强房企揭露表明，接下来将对一部分物业进行处置。而新城早就现已跑在前头，交换商洽和买卖空间。

依据2019年现金流量表，新城年内公司经过处置子公司及其他经营单位收到的现金净额为185亿元，而2018年同期为零。一起，到219年末，新城在手现金639亿，现金短债比为2.09，流动性较为富余。

依照年报发表，公司本年拟向整体股东每股派发现金盈利1.7元（含税），比上年每股多出0.2元。