股票入门知识(浙江鼎力中签号)

2020年至今，美国已有近3000万人感染新冠肺炎，近50万人因而逝世；美国国内生产总值(GDP)在2020年萎缩了3.5%，创下近74年以来的最大跌幅；同年5月，世界红兼纨绔子弟、实际版钢铁侠埃隆·马斯克决议清空他在美国总价值上亿美元的房产，但这一切都没能阻挠美国楼市进入自2007年次级房贷危机之后最微弱的牛市。

美国房地产经纪人协会(NAR)的最近数据显现，本年1月，美国在售房子价格中位数为303900美元，同比上涨14.1%。

NAR首席经济学家劳伦斯·云(LawrenceYun)标明，2020年美国楼市共售出564万套房子，较2019年增加5.6%，是大惨淡时期以来的最高水平，出售额同比增加22.2%；一起在售住所存量则跌至104万套，同比下降25.7%，为有计算以来之最。

从美国房地产中介机构Redfin本年2月初的最新研讨陈述中，也能看出楼市的反常火爆。

Redfin的陈述称，2021年1月底，美国房子出售价格中位数已升至318750美元，同比增加15%；新上市房子地产要价达334770美元，创前史新高，同比增加10%；房子销量同比增加29%；新挂牌量同比下降11%；房子交易的均匀周期仅为34天，同比削减了22天，其间52%的房子在两周内就达成了终究的报价。

Redfin首席经济学家费尔威瑟(DarylFairweaper)称：“现在商场上新挂牌的房源非常紧缺，虽然价格很高，但房东遍及惜售。”因为一旦售出，除非搬到一个更廉价的区域，否则很难用相同的价钱买到相似质量的房子。

此外，美国新一届政府在对外来移民和外国人持有美国财物的态度上较为敞开，这也鼓励着海外买家的敏捷回归。

亚洲房产集团居外IQI为榜首财经记者最近供给的买家询盘数据显现，2020年美国房产的咨询量总量高居第二，较2019年的第四位显着上升。

榜首财经记者从几位美国房产经纪人处了解到，近来咨询美国房产的我国(包含海外华人)客户显着增加，其间部分客户较为着急，因为他们着急进场，却发现商场上无房可买。

那么撑起美国房地产此轮大牛市的理由是什么？疫情给楼市带来了什么改变？潜在的危险又有哪些？

哪些要素导致美国楼市空前火爆

此次美国楼市空前火爆，并非单纯因为资金炒作，而是多种要素一起效果的成果。

从人口视点看，作为全球榜首大移民意图国，美国是兴旺经济体中少量几个人口坚持长时刻稳定增加的国家。2020年4月，美国普查局最新的计算成果显现，该国人口在曩昔十年中增加了约8%，均匀每年新增200多万，总人口已超越3.32亿。虽然增速较以往有所放缓，但仍足以让德国、日本等堕入人口衰减危机的兴旺国家仰慕不已。

此外，美国人口年纪中位数为38.5岁，虽然高于2010年时的37.2岁，但依旧是G7国家中人口结构最年青，且仅有一个中位数低于40岁的国家。

从钱银供给量看，1960年1月1日至2021年1月1日，美国的广义钱银供给量(M2)均匀每年增加6.8%，同期美国国内生产总值(GDP)年均增幅为3.1%；而2020年美国GDP萎缩了3.5%，M2却同比暴增了25.8%，增发的钱银有部分流入楼市并家常便饭。

从典当借款利率看，在新冠肺炎疫情全面爆发之前，其时美国30年期的典当借款利率为3.7%左右，而2020年最低时只要2.7%上下。1%的利率差意味着，一套价值30万美元的房产，现在购买所需付出的一切本钱将比之前节约约6万美元。

美国社会最大的集体——千禧一代(通常指1981~1996年出世的人)之中有不少首购族，对他们而言这显然是一个不能错失的时机。美国典当借款银行家协会(MBA)数据显现，2020年11月，首套房贷请求的数量同比陡增了27.1%。

从商场供需看，美国房地产资讯站Realtor最近发布的数据显现，本年1月美国50大城市的房子库存总量同比下降了41.8%，大于上一年12月的同比下降38.6%；美国一切区域的新挂牌房子数量均呈现大跌，其间传统的阳光休假带——南部区域削减的起伏最大，为24%，中西部也下跌了22.6%，房价较高，且大城市较多的东北部和西岸状况稍好，但也别离下跌了14.4%和6.6%。

按城市看，新挂牌数量同比下降最大的是克利夫兰(-37.1%)、杰克逊维尔(-36.9%)和孟菲斯(-32.6%)，均处于南部区域；只要三个城市的新挂牌数量逆势上扬，别离是圣荷西(24.8%)、旧金山(14.4%)和丹佛(1.8%)。

亚洲房产科技集团居外IQI(JuwaiIQI)联合创始人、董事会执行主席奇米尔(GeorgChmiel)对榜首财经记者标明，疫情虽然让美国暂时堕入了经济衰退，但一起创纪录的低利率大大影响了购房需求，加上高薪家庭居家作业带来的置换需求，一起将美国房价推到了曩昔10年未见的顶峰，而在供给方面，对经济及作业远景不确定性的忧虑又使得不少房东不愿意挂牌出售，此外美国的住所建设分区(zoning)方针又倾向有产者，也使得建设中低端住所变得困难重重。

最受热捧房源：性价比高、阳光充足

美国房地产咨询公司Zillow最近一项针对经济学家、出资策略师和房地产专家的查询显现，84%的被查询者以为，得克萨斯州首府奥斯汀(Austin)有望成为2021年房价涨幅最快的城市，其次是菲尼克斯(59%)、纳什维尔(67%)、坦帕(60%)和丹佛(56%)，而排在榜末的则是东岸的纽约及西岸的旧金山、洛杉矶。

与贵重的东西岸比较，榜首的五座城市均处于美国的中部或南部区域，性价比相对更高，均匀而言只要花30万美元左右即可买到一套独立房子。

别的风趣的是，依据美国国家航空航天局(NASA)的数据，这五座城市之中有四座的均日照量居美国各大城市前列，只要纳什维尔略低于均线。

事实上，依据Zillow的数据，到2020年12月，奥斯汀的房子价格中位数现已同比上涨了23.6%之多。

居外IQI上海公司经纪人Lona对榜首财经记者泄漏，自己现在有几位客户正在寻觅奥斯汀适宜的房产进行出资，但有些当地开发商直接标明现在不卖给出资客，别的一些则标明，前面已有数百位客户排队，需求耐性等候新楼盘上市。她还称，当时即便是中资在美国开发的楼盘，大部分也能被当地商场消化，不必再像以往那样拿到我国国内来出售。

Lona标明，因为疫情带来的游览封闭并未完毕，因而海外买家去当地看房非常不方便，这促进了海外出资者只能考虑购买新房，而不是状况较为杂乱的二手房。

她说：“曾经只见过买加(利福尼亚)州的学区房需求排队，没有想到有一天在得(克萨斯)州买新房也得先到先得。”

另一位身处奥斯汀的当地华人也标明，现在商场非常疯狂，上星期一套楼盘出来不到48小时就有十多个买家竞价，最终成交价远远超越了放盘时的价格。

新冠肺炎疫情迫使人们将更多时刻花在家里，大大增加了对居家空间的需求，这不只改变了人们对房子的传统界说，也改变了对优先寓居区域的挑选方法，然后彻底改变了美国楼市以往的供需联系。

即便疫情顺畅曩昔，楼市的趋势也不太可能重回疫情之前，芝加哥大学的一项研讨标明，至少37%的作业岗位都能够彻底在家作业，而不必去公司，而且这些岗位以高薪为主，而高收入集体正是商场购房的肯定主力。

高房价危险：社会不平等加重

值得注意的是，虽然美国楼市看上去非常火爆，但美国普查局数据显现，2020年第四季度的房子自有率(季调后)为65.8%，仅比一年之前的65.1%增加了0.7个百分点，离次贷危机之前69%的顶峰仍有不少距离。这意味着，疫情期间真实买得起房子的无房一族并不多，更多房产其实是被有房的中高收入集体买走。

Redfin的数据也证明了这点，2021年1月，美国第二套房产的典当借款请求量同比上一年1月激增84%，而且已是接连第八个月同比增加在80%以上，而同期首套房产典当借款的请求量同比仅增加了36%。

因为高薪阶级遍及能够长途作业，疫情对其收入的影响有限，因而不少美国殷实人群能够挑选保存大城市的房产以备不时之需，然后去购买阳光地带的休假屋来满意平常日子。

Redfin的经济学家马尔(TaylorMarr)标明，本年1月份，商场上购买第二套房子的人数是一年之前的两倍，这意味购买休假屋正成为一种常态。

马尔称：“许多美国人现已意识到长途作业将持续存在，关于一些走运的人来说，他们能够无限期地在湖边小屋或滑雪公寓里上班。但关于低收入的无房集体而言，跟着价格上涨，买房将越来越悠远。”

另据MBA美国住宅研讨所的数据，2020年12月，有7.9%的租客(262万户)拖欠了租金，而5.0%(238万房主)没有付出按揭借款。一旦美国政府不再延伸对违约者的宽限期，也不再发放免费支票，部分无法正常付出借款的房子将被银行没收，然后给楼市带来动摇危险。

从楼市的趋势中能够显着看到美国经济复苏的不平等，许多低收入的美国人持续遭受财政困扰，而许多高收入者却从不断飙升的房价和杰出的股票出资组合中获益。

奇米尔标明，美国住宅不平等的状况正越来越严峻，这是美国政府亟须处理的难题。