「金融街园中园」报告：居住地产料进入低速增长、数字化精细运营新时代

贝壳研讨院与波士顿咨询公司1日联合发布了《数字共赢：2021寓居地产数字化白皮书》。陈述指出，商场供求联系、技能与方针的一起驱动下，我国寓居地产职业将进入低速增加、以顾客为中心的数字化精密运营新时代。

房地产进入存量运营购房集体愈加细分多元

供应方面，房地产开发将进入面积见顶、价格企稳的存量运营期。陈述估计2028年我国购房人口由2018年的6.9亿削减至5.7亿人，下降20%，人均寓居面积约44㎡，完结中等发达国家水平；而2022年将抵达房地产开发最高峰值，约15亿平米。

图1:我国寓居地产开发进入低速新常态来历：波士顿咨询公司(BCG)、贝壳研讨

需求方面，顾客购房集体愈加细分，新中产家庭、90后、独立女人等新式客群兴起。陈述指出，中产及以上家庭的份额已从2009年的3%增加到2019年的14%，并有望在2030年到达27%，未来50%的新增上层中产及以上家庭将在4—7线城市出现。一起，90后年青消费人群加快步入购房商场，年青女人是首要增加点。2020年24岁以下、25—29岁女人购房客群占比，别离较2017年提高了6.58个百分点和6.22个百分点，显着高于其他年龄段。

不同客群的需求和偏好也呈现出愈加多元与分解。一方面，中产人群继续开释的消费潜力助推了我国住宅消费的不断晋级，改进换房逐步成为一线购房干流，贝壳研讨院数据显现，全国10个首要城市(注2)86%换房买卖为改进换房。另一方面，越来越多的购房者乐意付出除寓居外的其他功用溢价，如疫情后顾客更偏好社区服务和寓居环境且将长时刻继续，中等社区规划更受欢迎，65%的顾客倾向于10—30栋巨细的中等规划社区。

技能方面，数字化技能快速演进、商业化进程加快，规划使用带来本钱下降。数字化技能在各行各业加快并浸透催生出新的产品、使用场景及事务形式。

方针层面，一方面“房住不炒”主基调，坚持房地产调控战略定力；另一方面国家级数字化战略从信息化向智能化改变，对职业带来了新的应战与机会，加快推进职业改造。

数字化精密运营应从房、人、流程了解

贝壳找房高档副总裁、贝壳研讨院院长李文杰指出，数字化精密运营应当从房、人、流程三大要害事务要素了解：房的数字化是精密化运营的根底，是人房匹配的起点；人的数字化是中心，才干让产品和服务更精准满意顾客需求；全流程数字化是精密化运营的成果，全面提高顾客体会与买卖功率。

图2:人、房、流程的全方位数字化来历：波士顿咨询公司(BCG)、贝壳研讨院

“房”是方位、产权及配套等空间信息的调集，房的数字化是精密化运营的起点，需完结规范化到智能化的跃迁，完结房子信息的可视化，重构数字化空间，为房子智能引荐、匹配奠定根底。

以用户生命周期办理、多场景收集为条件，人的精密化运营需完结信息和数据的规范化、标签化、常识化到智能化猜测。如贝壳找房沉积百亿量级的顾客与经纪人、房源之间的三元联系络，树立具有职业通用价值的常识图谱，完结消费偏好发掘、买卖行为猜测。以北京为例(注3)，2010-2020年间，北京初次整租、购买、置换客群平均年龄别离为33岁、34.5岁、35.9岁，且首租、首买、置换之间的距离不断拉长，如初次购房至换房时刻由2012年的30个月增加至2020年60个月。这一起意味租、买、换等每一个节点上顾客需求精准捕捉和运营，需求更高的顾客行为猜测才干。

图3:北京全生命周期客户整租、首购、初次置换特征改变来历：波士顿咨询公司(BCG)、贝壳研讨院。

流程是寓居服务过程中信息获取、供需匹配、买卖及售后服务等环节的调集。因而，流程的精密化办理需考虑线上线下一体化，构建数字化营销体系和全流程办理漏斗。

首要，树立数字化途径，掌握顾客的新需求、新偏好，晋级新式途径战略。这是由于一方面，直播、VR看房等立异产品将线下带看体会迁移至线上并完结常态化，2020年60%用户经过触摸微信、交际媒体以及笔直途径等线上途径获取房源信息；另一方面，技能赋予全新的线下带看场景，如贝壳找房的VR+AI装饰+AR带看服务，完结装饰计划的本地AR展现。

其次，全流程线上化重塑服务流程，树立线上服务触点，提高客户体会和各环节客户转化率。签约前，节点实时监测客户转化率，智能化拟定引荐、邀约、办理体系；签约后服务环节，联动银行、政府，推进在线签约、线上借款线上化立异；签约后，凭借数字化技能，向社区供给诸如云打印、智能快递代收、社区团购等高效便当的生活服务。

图4:贝壳AI赋能房产买卖与服务数据来历：贝壳研讨院

数字共赢一起提高顾客体会

数字化改造既意味着不确定性，也昭示着机会和无限的想象力。2020年，我国房地产买卖规划近22万亿，是全球最大的房产买卖商场，也是最大的数字盈利商场。

展望未来，BCG董事总经理，全球资深合伙人周园以为，在工业存量运营、顾客改变和事务要素数字化的驱动下，地产从业者需求从理念上深刻了解数字化转型对企业的久远含义，使用数字化解决计划深化了解顾客，对全价值链环节上的短板进行针对性的提高，并协同各个职业参加者打造功用互补、良性互动的新式协作机制变得尤为重要。

李文杰进一步提出，房企、途径商、工业互联途径以及银行等其他第三方服务商在契合数据安全、顾客隐私以及契合监管要求的条件下，一起携手共建寓居地产职业的数字化服务才干、同享数据盈利，是完结多方互利共赢、一起提高顾客体会的最佳途径。

首要，职业参加者需着力开展本身的数字立异才干，将数字化作为树立中心竞争力的要害要素。并在房、人、流程的数字化过程中，一致数据进口和逻辑，保证堆集数据在内容、格局、质量上构成规范和规范，为数据同享奠定根底。

其次，经过多方从业者协作，才干最大化发挥数字化的价值。房企、途径商、工业互联途径、银行等第三方服务商在维护好顾客数据安全、隐私及契合监管要求的根底上，能够一起参加到职业数字化规范共建、数据交换互通等探究环节中来，防止凭空捏造，最大化地提高顾客体会，完结全职业共赢。

修改：罗浩

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