「华神集团利卡汀」上海二手房隐秘的角落：成交冰点下的“附加协议”

段子成真。

此前上海中介业务员朋友圈曾撒播一个段子：“房子内的名画一同打包售出”；现在，“名画”居然被写进房子生意合同中附加的“弥补协议”，只不过大多是以“装饰补偿款”或许“车位生意”的名字。

弥补协议中的金额在几十万到几百万不等，一般来说这笔资金需求买家在签署房子生意合同之后，过户之前交给。这样的协议也是作为附加文件放进合同里的。

21世纪经济报导记者造访市中心到市郊多家中介，发现上海二手房调控方针接连出台之后，二手房成交瞬间跌入冰点，商场活动性堪忧。与此同时，“弥补协议”作为处理“核验价”出台之后的差价弥补协议，被巨细中介广泛推行，但也有少量头部中介没有过于着重这一协议，主张买家略微等一等“细则”出台。

上海二手房“弥补协议”浮出水面，与过往的“阴阳合同”显着不是一回事。这是中介人员为了促进生意的一个手法，也导致成交急速下滑。

中介门店业务员对21世纪经济报导记者泄漏，7月底以来，门店成交仅有一两套，乃至零套。价格方面有松动的也仅是一两套，不少房东看到商场行情如此快速下行爽性也就不卖了。

归纳链家地产、华夏地产的数据显现，上海7月二手房成交2.4万套不到，比较6月份的2.8万套已显着跌落，并且7-9月是二手房成交的传统冷季。但如此冷淡的开场，2021年上海“金九银十”前的这一冷季显着超出了许多从业人员的预期。

原因很简单。7月9日，上海针对二手房商场突发新规，要求在已施行房源挂牌核验的基础上，添加价格信息的核验，从7月19日起，一切未经过核验的房源一概做下架处理；8月6日起，上海各银行审阅借款金额以“三价就低”为准则，即银即将依据合同签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格批阅借款额度。

本年上半年，上海二手房商场阅历了量价齐升，背面的推手则是巨量的商场资金活动规划。现在，二手房流量冲顶之后，或许要面对过山车般的行情了。

二手房挂牌量削减20%以上

“现在房东放出来的80%的二手房价格都是高于核验价的。”中介门店工作人员反映，核验价出来之后，本年内房源显着少了许多，至少20%，比方一个小区常态有10套房子在卖，可是现在也就五六套在挂牌。

当下二手房商场中的生意两边还必须面对的一个境况是：借款批阅周期与生意周期的延伸。现在每一笔房贷的批阅需求一两个月，曩昔只需求半个月；借款下来之后，银行放款给房东，需求6个月。如若加上签合同需求半个月到1个月，整个房产生意周期就要八九个月了。

上半年的上海二手房房价已阅历过一波涨幅。上半年，市区二手房涨幅10%-15%，但外环外的二手房涨幅却有20%。以嘉定为例，有三个动迁小区，这批动迁户拿着动迁补偿款买房，资金流向嘉定、宝山、松江，这三个区域的二手房成交量大涨。也正因而，有中介人士以为，下半年会有一个二手房购买的窗口期。

二手房成交量上涨，银行放贷额度也会相应上调，限贷调控在所难免，导致借款方针周期拉长。跟着调控接踵而来，二手房现在已进入调整期。不止上海，北京、深圳也已出台过二手房指导价方针，杭州、南京购房社保年限上调等。

“附加协议”浮出水面

上海自核验价出台意味着什么？将房子挂牌之前，房东需求拿着产证、户口本先去核验，然后政府给出一个核验价格，往后根本上是依照这个价格来生意。比方一套房子核验价是400万，可是房东要卖500万，买家也只能依照400万的总价去请求借款。换言之，买家需求多给100万的首付。生意瞬间放缓，乃至许多门店大半个月来零成交。中山公园某中介门店工作人员反应，中山公园板块自7月23日以来还没有成交过一单。

一家头部中介在上海外环外的门店职工反映，月初刚刚成交一套中信泰富裙楼的房子，总价535万，核验价4.7万元/平方米，房东价格5.5万元/平方米，多出的价格部分由买家以现金方法给房东。

“三价就低”的借款新政出台之后，有的中介怕买家资金不足，发生生意胶葛，还暂停了递送合同，让买家略微再等等方针走向再说。

“上个月底到这个月，现在咱们这边暂时没有二手房成交。”一名中介门店职工表明，“三价就低”方针仍是比较严的，可是也有对策。比方在弥补协议里写清楚，房东家里有一个东西，字画或许其他奢侈品，这个东西包含在房价里一同卖给买家；或许一个价值8万的车位卖出30万的价格。当然，字画或许车位是以现金方法生意的。

“咱们公司对客户会说以‘装饰补偿款’补给房东核验价之外的差价，便是说这个协议一定要写在签合同里边。”一名中介门店业务员说，比方一套房子的总价是500万，可是政府给的核验价格是400万，就得依照400万来生意，而银行借款额度则依照“合同签价、涉税评估价、银行评估价”三个价格中最低的价格来批阅借款。多出来的100万，据中介业务员泄漏，能够分两种方法付出，第一种方法是以现金的方法给到房东，但由于银行有监管机制，买家也不能直接打钱给房东，只能经过购买车位或许房子里的贵重物品、装饰款等方法变通。而关于买家关于“等正规流程那部分生意完了今后，再把剩余的差价打给房东”这一说法，中介业务员予以否定，指出房东出于防备危险考虑不会容许买家在成交之后打款。

据了解，相关部分也不去查“弥补协议”。而这样的“弥补协议”与曾经的“阴阳合同”显着大不一样。曾经的“阴阳合同”是从买家“便当”视点动身，为了多贷点款把房子生意总价做高；或许为了避税把总价做低。现在的“弥补协议”依照“核验价、涉税评估价、银行评估价”这三个价格取最低的一个价格去生意，这关于刚需买家来说，影响比较大。

一名中介人士指出，“补偿协议是三价取低之后才出来的”。

首套房首付50%以上

“说白了，核验价是镇压房东的价格，跟买家是不要紧的，可是房东要卖的价格是商场价格，实践影响的是买家。”前述中介门店业务员弥补道，弥补协议是买家与中介、房东洽谈好，加进购房合同的，“房管局是不给你加的，需求你自己跟中介、跟房东洽谈好去加”。“首套房根本要预备五成的资金，二套房要预备多半的资金。”

本年借款方针趋严。一个布景是，上半年上海新房的销售额远超上一年同期的销售额，由此可见，一手房银行按揭额度增加也非常快。链家数据显现，本年上半年全市新房成交套数同比增加59%。一旦二手房的按揭额度也增加，关于银行而言，房贷压力也随之增加。二手房贷放款周期被拉长也就不难理解了。加上上海刚刚提高了房贷利率，不少二手房买家开端持张望情绪。

此外，7、8月份，新房的发售量由于疫情原因削减。9月份的上海，或迎来43个新盘开盘。

这便是为什么上海二手房商场最近的资金活动性削弱了。但业内人士不以为上海房价会大跌，仅仅是商场欠好的时分，买家能够谈谈价。“上一年新年都是全款不借款的客户。”

8月16日，大宁中心区域成交一套小三房，同比上月同一户型降了70多万。中介门店工作人员一再承认买家能否依照涉税评估价的65%请求借款，才让两边持续生意。对此，业内人士指出，上海二手房的方针影响或许比其他城市深远，只需借款不松动，商场将震动下行至2018-2019年的水平。