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万科企业股份有限公司建立于1984年5月，是现在我国最大的专业住所开发企业。2008年公司完结新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，完成出售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

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千亿出售成绩的背面，是万科以领军者的心态挑选了协作开发形式，这不只让参加协作的其他地产商和出资方感到同分一杯羹的欣喜，更让万科能以整合资源、低本钱、涣散危险、削减金融依靠的方法完成扩张。

有此四途，万科的“坐大”亦是必定。“千亿”万科并非方针调控失灵，而是王石、郁亮等人对地产职业资源整合的成功。究竟，这“千亿”不是万科一家的出售成绩，它的背面还有数百家只求利不求名的协作方。

当然，协作形式并非没有隐忧。协作方的资金情况、人为要素等都会对在建、在售项目构成不确定的影响。跟着宏观调控的继续，那些和万科协作的中小地产商们、那些协作项目自身的银行借款才真实值得重视。

笕桥板块融资五步曲

笕桥板块草庄25号地块是浙江万科南都房地产有限公司二季度竞拍的地块。该地块背面的资金腾挪之道颇见万科系协作开发的范式。

第一步显然是贱价拿地。2010年5月20日，万科南都以12.9亿元贱价竞得杭州笕桥板块草庄25号地块，次月10日以2000万元注册资本建立了项目开发公司杭州东尚置业有限公司(下称东尚置业).

第二步是建立信任方案，扩展融资途径。万科南都随即与联华世界信任签定《股权信任合同》，将东尚置业50%股权设立为信任产业，并将股权过户至后者名下。

第三步则是协作地产公司进入。7月20日，堪为当地“地产大鳄”的杭州滨江房产集团股份有限公司)以1000万元价格受让联华世界信任前述信任项下100%信任托付权和获益权，并以此曲线具有东尚置业50%股权，形成了和万科南都对半协作开发态势。

短短两个月内，从单独拿地到协作开发，被业界指为万科南都和滨江集团的一场密议。

这是由于，面临杭州城东新城开发，被注入主城概念的笕桥板块，数年来一度是万科南都和滨江集团的抢夺之地，天然也会将地价抬得很高。而此次，滨江集团抛弃竞标，让万科南都轻松以竞拍底价+100万元的总价取得，随后两家又联手开发，这不能不引起商场猜忌。

有业界人士称，万科历来标榜的“阳光拿地”在此打了扣头，而两家协作开发在赚足贱价地的一起，也让业界对万科的协作形式产生了质疑。竞争者变成协作者，相逢一笑泯恩仇，无非为利。

第四步是交给地价款问题。也便是在曲线成为东尚置业股东的次日，7月21日，滨江集团公告以财政赞助方法向东尚置业告贷7.5亿元，万科南都亦有约7亿余元金钱投入。

随后，两家开发商达成了开发分工，即由滨江集团首要担任项目工程和出售，万科担任前期企划、财政和后期物业管理。如此分工，让万科在草庄25号地块上成为典型的品牌输出者、财政出资者。

当然，最大的要害有两点，一是拿到了一块超贱价地块，二是一起出资开发不只削减了万科的本钱开销，也涣散了万科的后续危险。调控期间，如此协作，被视为地产商的妙门。

第五步是交给地价款后的开发资金问题，这在滨江集团的公告中也已言明：“东尚置业在具有向金融机构借款条件前，需付出地价款等费用。”这也便是说，后续开发资金首要来自银行借款。

如此一来，草庄25号地块从竞标到开发的资金链条悉数成型，这便是万科的资金腾挪逻辑。

趁便一提的是万科南都，它的诞生也是协作抑或并购的产品。这场产生五年前一度沸反盈天的“万科并购南都事情”，终究在波澜不惊中成交。

2005年3月5日，万科公告称，以总计约18.6亿元受让浙江南都集团主干公司上海中桥基建公司持有的上海南都房地产公司70%股权、姑苏南都房地产公司49%股权和浙江南都房地产公司20%股权。万科以此一举完结了对长三角的商场布局，而万科此前在长三角鲜有作为。

此役被视为万科总经理郁亮在2004年9月立下“10年做到1000亿”豪言后的非常规揭幕战。万科南都的站简介上，明晰地标示了这样一句话，万科南都“一起具有万科这一我国房地产职业首个全国驰名商标”。万科在这里成了一个地道的商标输出者。

与之比较，笕桥板块则是万科行将冲顶千亿出售成绩前的协作形式嬗变曲。

千亿出售的“1+N”融资方

万科的千亿方针，抑或是王石所言的“成果”，比当时的十年之期足足提早了四年。而提早的一大原因，便是笕桥板块这种协作形式的各类区域版别。

王石10月29日对外坦言：“2010年万科75%的出售收入来自协作项目。”这或许标明，万科不再是单纯的地产开发公司，而是一个地产资源整合商。

万科的协作形式创意来自万科的职业标杆美国帕尔迪房子公司，帕尔迪在上世纪末经过5年的协作和合并成为美国最大的房地产商。

并购南都地产的当年(2005年)，万科有48.3%新增项目经过协作购得。这一份额在2006年超越62%，2007年收买了27个项目，2008年收买了18家公司的悉数或部分股权，当年新增土地储备743万平米中的约84%都是经过协作方法取得。

万科2009年财报显现，控股权55%的佛山市南海区万科金域华庭房地产有限公司、控股权60%的无锡万科房地产有限公司、控股权51%的万科中粮置业有限公司、控股权55%的沈阳万科天琴湾置业有限公司等等，以及若干合营、联营公司均打上了万科的标签。

2010年1至9月，在万科60个新增项目中，有34个为部分权益。并购与协作，是万科下降土地本钱、添加资金腾挪的不二法门。而万科本年对商业地产的近200亿元出资中，亦是沿用了协作开发形式。

郁亮此前对本报称，“现在万科有更多更广泛的协作，央企、民营、个人、国内外、巨细公司都有，股权1/2能够，1/3、1/4都能够。”

万科不忧虑做大，一方面源于协作方的央企、国企和地方政府能够供给各类资源，而其自身也由于具有“红帽子”和职业位置，也让其他中小地产商和民企勇于和它协作。另一方面，从国企深特发退出到自动挑选央企华润集团，以及华润集团不参加公司运营的许诺，让万科具有了极大的商场张力和腾挪空间。

有了这种协作开发，天然让万科削减了对金融的依靠，并能够显示其巨大现金流。也由于此，万科的千亿出售成绩好像不应该悉数记在万科名下，那些大巨细小的合营、联营协作方，在取得实利的一起，也让渡了原本应该一起归于自己名下的出售成绩。

而就融资而言，也非万科一家，万科的协作方如滨江集团等无不参加到协作项目的前期融资中来，实属“1+N”融资方。而后续的协作地产项目融资自身，也在万科品牌效应下，更有利取得银行的开发借款支撑。此刻的万科，对协作项目融资而言，就如同一把保护伞。

当然，万科的协作形式并非毫无危险。协作方的品牌诺言、资金情况、战略变化、人为要素都可能成为项目的不确定要素。

相同，某些时分万科自身也未必能置身事外。年头，上海实业开展股份有限公司发布公告，其全资子公司上海上实城市开展出资有限公司已对上海万科房地产有限公司逾期未付出的数千万元协作价款进行申述。这一切源于2006年4月上实城市、上海实业东滩出资开发有限公司与上海万科的协作，上海万科当年以1.44亿元增资入股上海加来房地产开发有限公司。