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财经观察家 | 冯科：广东推共有产权房，能否降房价？

1、全球范畴里经济适用房的出售比较难鉴别人群，这儿面有个柠檬问题，便是信息不对称，政府很难判别：是否把经济适用房正确地卖给了有需求的、收入不高的人。

2、共有产权房它实际上是政府关于工薪阶级、夹心阶级、中产阶级，对购房有预算压力的人，供应五年的无息借款。

3、不能让现已改进经济条件的人持久享用共有产权房的福利，假如他改进了，就应该退出，把份额卖给有需求的人，方针要考虑这一点。

4、从经济学的理论来看，假如政府供应了更廉价的、有免息借款的住宅，必定会对商场发生冲击。但共有产权房供应很有限，现在对商场的冲击是平稳的。

5、关于收入偏低的人群，用廉租房的方式处理比较适宜。

咱们好，欢迎来到《财经观察家》，我是北京大学经济学院金融系副教授冯科。今日咱们的论题主要是评论共有产权房。

近来，广东省住建厅发布《关于推进共有产权住宅开展的辅导定见（征求定见稿）》，并向社会征求定见。依据《征求定见稿》，共有产权住宅应以建筑面积90平方米以下的中小套型为主。

每户家庭只能购买一套共有产权住宅，并享用与购买产品住宅平等的落户、入学等公共服务。买房人的产权份额原则上不低于50%，其他部分为政府等供应主体一切。

在产权转让上，满意购买共有产权住宅不少于10年等条件，买房人可购买其他产权，住宅性质转变为产品住宅。满意购买共有产权住宅不少于5年等条件的，答应承购人转让。不满5年的，不得转让。

9月11号的下午，广东省住建厅出台了一个方针，推进共有住宅开展的辅导定见。这个定见便是将90平米以下的住宅，每户家庭关于无房户来讲能够每人购买一套，并且享有同产品房平等的落户、入学的这种公共服务。

这个方针出台也是在继北京、上海今后的一个新的方针的一种出台，让咱们看到了一个比较简洁明了、具有操作性的一个方针。

所谓的共有产权是由政府供应方针支撑、建造单位开发建造，然后价格低于同地段同质量的产品房的价格，可是它有约束处置的权力，政府与购房者是共有产权。

前史演化来看，实际上是政府给购房人必定的无息借款，有必要五年内不能转让，五年今后，购房人、承购人能够依照原价购买政府的别的一部分。假如是从这个性质来看，它看成是政府对购房人的这种无息借款。

别的一方面便是说，五年后他要卖掉的话，那也约束了它的权力，它能够依照商场价卖掉，能够也是依照产品房去处置。这是一个比较商场化的操作。

咱们为什么说要有这样的商场化操作呢？在一般的商场上，比如在香港这商场上有居屋和公屋，咱们讲的便是经济适用房和廉租房。但为什么会出来共有产权房？原因便是在全球范畴里边经济适用房的出售，比较难鉴别人群，是比较困难的。

这儿面有个柠檬问题，便是信息不对称，政府很难判别：是否把经济适用房正确地卖给了有需求的人，并且是收入不高的人？鉴别人群在全球都是一个十分困难的一个作业，不仅仅是我国，全世界都是相同。

在出售出去的房产，你再回拿来收回，在法令操作上是很困难，可是租借的廉租房不存在这个问题，由于廉租房面积比较小，比如说40到60平米，条件比较差，所以没有真实的有钱人乐意住在廉租房里。

这个比较好查，它也不能转租。由于是租、它不是售，它就没有什么可套利的当地。发现了柠檬问题今后，全球开端调整思路，就在出售这种经济适用房的时分，宁可政府采纳无息借款去支撑，依照挨近产品房的价格，来处理这个问题。我想这是一个比较奇妙的，也是比较好的一个方针。

当然有的人说，有一些人就买不到经济适用房了，对吧？可是由于经济适用房商场上的柠檬问题太严峻了。所以就说低收入人群怎样办？应该把低收入人群转到廉租房上面。廉租房今后也能够考虑配套方针，咱们叫做长租转售。

比如说你租了五年以上、十年以上，你假如有具有经济才干能够买这个廉租房了，前面的租金能够折算、抵扣作为房价，你交余款就能够。

这样的话便是在全球商场上，在居者有其屋的方针辅导下，不管是经济适用房的出售，仍是这种廉租房的租借，咱们都要避免公共的利益被一些不契合条件的人攫取，所以才想出这样的一些方法。

那么共有产权房，当然它面积不能太大，对吧？仍是以安居为主。90平米我觉得现已十分好了。他当然要由于便是满意在城市里边无房一族的这种需求，所以这些人大部分都是中产阶级或许工薪阶级。

他们要上班上学，所以要选址在交通比较便当、公共配套比较完善的当地，那么至于资历的话，当然便是无房户了，假如你具有N套住宅，或许你曩昔卖出过住宅，或许你现已具有比较好的住宅条件的，当然是不能够享用这个方针，是吧？政府供应这个方针便是要消弥城市里边无房户的焦虑，在房价日渐高涨的情况下，价格的话政府会恰当的优惠。

依照咱们的经历看到的，许多城市推出来都要比平等的地段的同质量的产品房低30%左右的价格，开发商是约束了一个赢利在里边。开发建造的单位也能够依据均价结合朝向，做一些价格的适度的改变，所以全体上它的价格的是比较商场化的。

至于份额的话，政府最高的份额到达50%，当然你个人假如有付出才干的话，你不需求，对吧？你就能够递减。你说政府占30%也能够。

当然一般假如是履行困难的家庭，最高能获得政府五成的支撑，咱们把它的实质一言以蔽之，就说共有产权房它实际上是政府关于工薪阶级、夹心阶级、中产阶级，对购房有预算压力的人，供应五年的无息的借款。

我觉得很少人五年后会卖掉房子，他会想方法五年后去还政府的无息借款，然后终究具有一个完好产权的自己的房子。当然有的人或许会用更长的时刻去还，这样的话便是要取决于他是否要考虑还了钱今后再出售，再换更好的房子，对吧？

一般最短的期限是五年，超越五年，当然关于持有人是更有利的，由于你拿到一笔是长时间无息的借款。至于这一条有没有规则，便是说超越多少年应该怎样办，对吧？我觉得政府或许还要考虑得细心一点。

便是说假如你的经济状况，是不是十年后要参加评价？假如你能购买产品房的，政府或许会恰当关于共有产权部分，依照廉租房的价格恰当的收取一点租金，可是就说也不能成为一些现已改进掉的人这种去持久享用的福利。假如他改进了，他就应该退出。退出的话把份额卖给有需求的人，对吧？我觉得这也是一个未来的方针里边要考虑。

在我国，2007年淮安在全国首推“共有产权住宅”，上海于2009年发动共有产权保证房的建造项目，2014年国务院政府作业陈述中正式提出要添加共有产权住宅供应，北京、上海等六个城市为共有产权住宅试点城市。

2017年9月，北京首个共有产权住宅项目——朝阳区锦都家乡完结摇号，超越12万户家庭竞逐427套房源，出售均价22000元/平方米，单套住宅的购房人产权份额份额为50%。

购房人获得不动产权证未满5年的，不答应转让房屋产权份额，因特别原因确需转让的，可向原分配区住宅城乡建造委（房管局）提交请求，由代持组织回购。获得不动产权证满5年的购房人，可按商场价格转让所购房屋产权份额。

政府或许是从开发商压榨了一点赢利，然后在地价上，然后他做了一部分让利，然后或许它最终真实拿出的钱没有50%，这都没关系，是吧？

由于政府只需它投入了资源，资源咱们也是能够看成是它投入的钱，不能够说必定要实实在在的拿出多少钱，只需这个是契合商场规律，比商场价格低30%，然后政府的确拿钱来认购，把50%了，我想这不管是用什么方式，用土地让利、折算都能够，横竖政府只需是使用它的政府资源来支撑这个工作，我觉得都是合理的。

咱们再看香港很多的推出居者有其屋，便是经济适用房，还有廉租房的景象下，它是呈现过一段时刻的房价下降，那么后来是由于有外面的购买力，比如说来自大陆的购买力要把它推高，那么它现在又呈现税收来约束外来的购买力，大陆的人来购买，要加30%的税。

所以它的每一个阶段的商场推进是不相同的。其实从经济学的理论来看，假如政府供应了更廉价的，并且又有免息借款的住宅，必定会对商场发生冲击，不应该构成房价还会持续上涨的这种定论。咱们留意，这是城市每一个无房户都是能够请求的，所以它对商场的冲击压力，我认为是仍是有的。

也有人置疑能不能有效地按捺房价，从大的趋势上看，咱们方才也评论过了，对吧？假如供应量够的话，它对商场是会发生、价格会发生冲击力，它至少改变了居民的预期，不会那么焦虑了，没有焦虑的心情充满在商场上的话，假如咱们觉得有时机中签，或许会去想预备去买产品房的人会削减，它至少是不会构成房价是上涨的。

当然跌落也不必定会，由于从现在来看，中签的比率仍是很低的，整个共有产权房在房地产商场的供应的份额是很有限的，现在来看的话，我觉得对商场的冲击是平稳的。

北京的首个共有产权住宅的项目超越12万户家庭请求，只要427套房源，对吧？中签比率是比较低的，只要0.35%，是吧？这的确是个对立，政府要加大供地的力度，是吧？加大投入去做。

那么做这个的话，咱们也能够学习香港政府，做领汇基金，就把做成的经济适用房底下的地下停车库和商业物业租借，构成一个固定的出资回报率，去发行一个领汇基金，要使得这个基金滚动能构成一些新的经济适用房、廉租房的这种房源，便是说咱们要学习、要使用金融商场去把这个份额做大，进步抽签份额。

的确它或许没有照顾到中低收入人群的购买需求，它或许仍是要具有有必定条件的中产阶级以上的夹心阶级，就收入条件还算相对好的人才干买得起。那么当然了，咱们方才也讲了柠檬问题，对吧？假如你必定要去鉴别，让最低收入的人群也去买房子的话，恐怕是很难操作。

关于收入偏低的人群，用廉租房的方式处理是比较适宜的，所以我觉得共有产权房它的完成方式，它是应对了这种这么多年的这种经历教训，特别是对曩昔一段时刻把经济适用房卖给了不恰当的人这种现象，那么是做了有利的调整。

（一股清泉文化传媒）