徐柏良(股票买点技巧)

“咱们将高度重视一线城市和省会城市，还有一些有工业支撑的城市。”2015年中期成绩会上，华润置地(01109.hk)副主席唐勇声响刚落，回身便高价拿地入主武汉。

6月30日：短线大盘还有回调要求 7月行情

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8月28日，经过剧烈比赛，华润置地以总价47.2亿元获取武汉光谷地块，楼面地价8831元/平方米，溢价高达47.29%，改写武昌单价地王纪录。

这是华润置地本年的第五个地王。继北京、上海、厦门大手笔拿地后，华润置地的“地王”之路高歌猛进，好像有点“停不下来”。财报数据显现，本年上半年，华润置地斥资383.8亿元增持了10宗土地，其间仅北京、上海区域拿地便达244.72亿元。

逆势拿地，回归一线，作为本年土地商场一大黑马，华润置地急进的拿地战略也引发了外界对其财政压力的忧虑。到本年6月30日，华润置地归纳假贷923亿港元，折合人民币近761亿元，但现金及银行总存不过426.3亿港元，折合人民币351亿元，净有息负债股东权益份额为39.4%，相较于2014年全年的39%略有上升。

此外，2014年未完结700亿元全年成绩的华润置地，将怎么调整产品结构，脱节地王“魔咒”，以期顺利完结2015年780亿元的签约方针?年代周报记者屡次致电华润置地香港及深圳总部，均未得到正面回复。

高价拿地激化财政危险

本年以来，华润置地开端一再出手各地土地商场，高价攻城略地。

早在本年1月7日，华润置地联合首开股份、安全不动产在竞价53轮之后，终究以86.25亿元竞得北京市丰台区花乡白盆窑居住地块，成为北京新晋总价地王。

3月20日，华润置地联合白发股份以70.52亿元竞得上海闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块，楼面价3.49万元/平方米，改写上海地王纪录。

6月3日，华润置地再度联合白发股份以87.95亿元竞得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块，楼面价3.81万元/平方米，再度改写上海地王纪录。

7月10日，在福州马尾的土地拍卖会上，经过220轮剧烈抢夺，华润置地以10.34亿元竞得马尾一宗地块，楼面价每平方米6935.09元，双双创下新高，也成为马尾设区以来的“地王”。

加上武汉地王，华润置地本年已接连拿下5个地王项目。据统计，本年上半年，华润置地斥资共约人民币383.8亿元增持了10宗土地(其间权益地价人民币181.5亿元)，新增计容建筑面积达269万平方米。

要支撑本年这些拿地动作，华润置地一再融资。本年以来，华润置地的融资规划也较以往上升了一个台阶，融资超300亿元。

本年4月23日，华润置地作为借款人就总数为78亿港元定时借款融资与多家银行联合订立了一份借款融资协议;随后5月12日，华润置地发布融资公告，共发行三笔境外收据，折合人民币为121亿元;7月30日，华润置地有限公司公告宣告，公司作为借款人就总数为人民币5亿元定时借款融资与一家银行订立了一份借款融资协议。

“大幅拿地且多为地王，财政压力添加是必定的，”房地产与金融资深谈论人士黄立冲告知年代周报记者，一方面大举扩张拿地，一方面债款压力隐现，华润置地应防备未来商场改动的不行预见性。一旦商场跌落，就极有或许亏本。

事实上，自2013年急速扩张开端，华润置地负债率便一路走高，从2013年中期的43.6%跃升至2014年中期的55.4%，这一数值在上一年底略有下滑至40.5%，但到本年6月底，又稍回升至41.3%。

“咱们也调查到了有些城市的土地拍出了适当高的价格，这躲藏了许多的危险，所以华润置地在现在会坚持一个沉着状况。”唐勇说，别的，从下降公司危险的层面考虑，华润置地仍然会坚持健康的财政结构，操控负债份额，不会特别的进步。

全国性扩张致成绩承压

到2015年上半年，华润置地共布局全国53个城市，总土地储备计容建筑面积达4215万平方米，其间开发物业3647万平方米，出资物业568万平方米。

全国性扩张加快，华润置地亦显着进步本年成绩方针。2015年，华润置地提出780亿元的签约额方针，较上一年有14%的增加。

值得注意的是，上一年华润置地提出的700亿元方针仅完结98.85%。而到2015年上半年，公司完结签约额人民币370亿元，签约面积325万平方米，依照780亿元出售方针核算，现在仅完结47.44%。

成绩方针进步显着，华润置地内部是否承压?年代周报记者致电华润置地，并未得到正面回应。

“上一年有适当一部分房企没有完结出售成绩，本年以来，中心城市商场行情好转，从成交量来讲，仍是比较达观的，”同策咨询研讨总监张雄伟以为，从商场视点来讲，华润置地要完结该780亿元方针，存在赌的成分。

“除非华润置地在战略上有很大的改动，否则780亿元战略方针估量很难完结，”寒桐(广州)出资参谋有限公司总经理韩世同对年代周报记者说，成绩方针的跨越式增加是有或许完结的，但要合作公司战略部署。

在外界看来，本年如此大规划拿地，便是华润置地战略改变的体现，其间也不乏在华润置地从头物色新主席之际，副主席唐勇在斗胆地发挥拳脚，经过精准布局到达进步毛利、进步规划的作用，为本身加分。

2014年11月9日，吴向东辞任董事会主席职务之后，华润置地主席职位一向空缺。在成为董事会副主席后，唐勇主要是持续完结吴向东未完结的使命，即经过布局一线平衡前几年出资三、四线所带来的毛利率下滑局势。

在2010年和2011年间，华润置地曾别离耗资190亿元和195亿元在很多二、三线城市大举拿地。随后的2012年下半年和2013年，三线城市商场逐步萎缩，华润置地的毛利率也大受影响。财报数据显现，2011年华润置地的毛利率为39.5%，随后2012年底下降至36.9%，2013年中期则持续下降到31.4%，2014年华润置地毛利率见底至30.4%;本年上半年，华润置地毛利率32.2%，比上一年底有所改善。

当然，关于是否能顺利完结这一780亿元方针，华润置地管理层也坦承，在本年环境下，14%这个成绩增加速度并非那么简单就到达的方针。要保证方针完结，华润置地也有必要致力于产品结构的调整，加大在一、二线城市的项目布局。

面临同行们的纷繁转向，唐勇表明：“华润置地也在重视，其间在物业开展上，公司正在进行‘十三五’规划，未来5年，公司的物业管理模式也需要做必定的改造和改造。”现在，华润置地尚无分拆商业地产上市方案。