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只需刚兑问题缓解、企业生计无虞的前提下，其他问题才有条件逐渐解开。比方铺开房地产商场的限购限售限贷，促进商场买卖逐渐活泼；比方在工作中康复房地产的融资系统和决心，支撑并购商场在理性公正中逐渐活泼。

评论员|陈哲

封图|图虫构思

一个月没说房地产的事了，原因也很简略，外部环境和房企状况，在这一个月乃至半年以来，没有本质改进，多说无益。据提到今日，有些部分仍在调研中，看来调控进入了进退两难阶段。有朋友说，这个局势扎手反常，将怎样收场。依我看，现在问题的确很杂乱，但不至于收不了场，许多时分看着一团乱麻、千丝万缕的问题，解题起来，仍是得先抓最重要的环节，或许说找到那根要害的“线头”。

那有人说了，无非是注入流动性啰。这个问题毋庸置疑，乃至有人期望4万亿再现。可是，今日跟2008年局势彻底不同。首要“房住不炒”下，洪流漫灌的概率很小，详细到金融机构，他们在前期吃了某些企业的经验，现在不抽借款就谢天谢地，注入新资金是天方夜谭。

其二是恒大的溃散，让几十年来固化下来的“大而不倒”的观念坍塌，再加上一些公司交房的经验，已经过互联传遍民间，老百姓更警觉了。即便是来了救市方针，也不会再像曾经只需降息、降首付就能招引了许多买家，构成商场回转。企业基本面很难保证。那这样一来，企业融资端、运营端都出现问题，刚性的债款怎样办？有的金融机构能够展期，可是有的不可，处理欠好，房企负面缠身，危险涉及金融系统，与融资、运营环节的问题相互连累，堕入恶性循环。

怎样解套呢？最近有个大专家说了一段话，说解套的方法是国资或许当地注入本钱。理论结构很合理，但从实践看，现在也不抱负。首要这些部分并不是都有钱，比方说河北、天津乃至福建对属地房企的窘境是力不从心的，乃至倒欠钱。别的一些的确有资金实力，也有志愿注资，但详细在某个项目或许某个股权谈起条件来，我不能说浑水摸鱼，那至少也是“趁机抄底”。考虑到他们砍价太狠，公司一算账，发现资不抵债了，让人家怎样谈呢？

所以提到今日为止，前期躺下的公司泰禾、华夏美好、恒大和把戏年乃至苏宁，没有一家真实出台了完好有用计划。当然这里边许多问题不尽相同，比方恒大跟今日大部分房企状况，不能同等。

说来说去，那根能撬动局势的线头究竟是什么？我认为是预售资金。

预售金是一笔能够经过科学精密的评价断定后，最简略给房企供给有用流动性的资金。

这么说有三个理由，首要，这笔钱不需求从他人，包含政府、金融机构或许购房人的口袋里掏，实践上它就在房企本身账户上。

其次，这笔钱细心匡算是能够保交楼外有充裕的，相对短期债款为数可观。我们知道，房地产项目的财政模型比较杂乱，究竟需求多少钱能保证交房无忧，不是一加一等于几那么简略。恒大出过后，一些当地拓宽了对预售款监管要求，即监管资金超越实践保交房。假如监管份额科学，其实对千亿房企而言，只需起浮5个点预售资金，就有或许开释几十亿上百亿资金。

第三，这笔钱假如等公司死掉后再用和公司活着的时分用，功率和成果或许彻底不同。死掉后再用，那意味着一个由政府、总包商、分包企业暂时凑集的松懈安排来运用和运营这笔钱，其功率跟原公司无法比，要按期保交楼很或许需额定贴钱。假如房企活着的时分用，这笔钱能够在原有的高效周转之下完成交楼，并归还刚性兑付。使得房企具有了在房地产商场上持续售楼回血的条件。

事实上，只需刚兑问题缓解、企业生计无虞的前提下，其他问题才有条件逐渐解开。比方铺开房地产商场的限购限售限贷，促进商场买卖逐渐活泼；比方在工作中康复房地产的融资系统和决心，支撑并购商场在理性公正中逐渐活泼。由此，民营房企活下来了，商场化法制化的房地产良性循环和新模式，才有人去实践。

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