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事情：

5月15日，中国人民银行、中国银行稳妥监督管理委员会发布《关于调整差别化住宅信贷方针有关问题的告诉》：关于借款购买一般自住宅的居民家庭，首套住宅商业性个人住宅借款利率下限调整为不低于相应期限借款商场报价利率减20个基点，二套住宅商业性个人住宅借款利率方针下限按现行规则履行。

点评：

首套房贷利率下限打破LPR、并降至4.4%，方针对住宅需求支撑进一步加大。19年8月，央行称自19年10月首先套商业性个人住宅借款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住宅借款利率不得低于相应期限LPR+60BP.此次方针调低首套个人住宅借款，5年期LPR-20BP；即首套房房贷利率下限由4.6%降至4.4%，二套房保持5.2%不变。而且依据贝壳研究院数据，22年4月103个要点城市干流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，意味着首套房贷和二套房贷利率别离有着77BP和25BP的下降空间，本次首套房贷方针优惠力度大。自21年10月开端房贷利率继续下降，但仍有较多城市房贷利率居于高位；此次首套房借款利率下调，意味政府对刚需住宅需求的支撑。此外，虽然此次二套房贷利率下限未调整，但结合近期高频因城施策方针看，郑州、兰州、南京等城市二套房贷确定规范松动，无锡、姑苏、合肥、东莞、南京等城市限购松动，均实践放松二套房贷利率。一起，中心继续着重要支撑改进性住宅需求，估计后续将会有更多城市二套房贷确定规范边沿松动，方针继续呵护有利于后续需求端复苏。

复盘前史每次全面房贷降息都有用减轻居民端房贷压力、并提振商场出售体现。回忆08年后房地产4次降息周期，1)08年8月-12月：5年中长期借款利率由7.8%降至5.9%(下降189BP)，09年1月出售额同比+11%，6个月后、当年末别离修正至+53%、+77%；2)12年5月-7月：利率由7.1%降至6.6%(下降50BP)，8月出售额累计同比+2%，年末修正至+10%；3)14年10月-15年10月：利率由6.6%降至4.9%(下降165BP)，14年年末出售额同比仅-6%，15年末修正至+14%；4)19年10月-20年4月：5年期LPR利率由4.85%降至4.65%(下降20BP)，20年5月出售额累计同比-11%，至年末修正至+9%；从降息后商品房出售额趋势看，虽然修正速度纷歧，但改进趋势不变。当时房地产出售已接连断崖式跌落，22年1-3月商品房出售额累计同比-23%；1-4月TOP50房企出售额累计同比-47%，出售已接连9个月大幅下降，前史稀有。复盘前史每次全面房贷降息都提振商场出售体现，估计此次降息方针落地后，也将有用提振需求端商场决心。

社融同比大降+房贷利率降息，估计后续房贷利率或再降、板块或进入强势阶段。央行发布22年4月金融统计数据，4月社会融资规划增量为9,102亿元，比上年同期少9,468亿元，单月增量同比-51%。这或是前史性时间：1)一方面，估计房贷利率仍有较大下降空间。社融增量单月同比降幅超50%前史罕见，仅有08年10月(-65%)、10年6月(-52%)、11年9月(-62%)、14年7月(-67%)，其间除10年6月以外，每次社融同比降幅超50%之后大多都会降息，且降息力度很大(08年、12年、14-15年别离降息189bp、50bp、165bp)。此次社融大幅下降后也摆开降息前奏，当时降息力度较小，参阅社融大跌后的前史降息起伏、叠加当时需求端出售接连断崖跌落，估计后续降息空间仍较可观。2)另一方面，每次社融同比大降+降息后房地产板块体现强势。最近三次有参阅价值的社融暴降为2008年10月、2011年9月、2014年7月，其间2008年10月和2014月7月地产板块肯定收益和相对收益明显(2008.11-2009.6，肯定收益155.0%，相对收益55.3%；2014.10-2014.12，肯定收益35.7%，相对收益12.0%)，2011年9月由于后续降息不多，地产板块体现是从2012年2月才开端的(2012.2-2012.5，肯定收益25.4%，相对收益19.9%；2012.9-2012.12，肯定收益26.3%，相对收益16.5%)。

出资剖析定见：社融大降、房贷降息，职业迎来前史性时间，保持“看好”评级。房地产仍是我国国民经济支柱产业，职业本身及产业链对GDP奉献占比近三成，但现在房地产阅历多重调控和资金窘境之下，对经济影响可能会逐渐进入低位连累阶段。鉴于近期政府频频发声着重稳经济、稳增加、防控金融危险，而稳经济则亟需稳地产，估计地产职业供需两头方针修正有望加快推进，并将推进职业格式优化，集中度再提高，优质房企有望迎来量质双升。咱们保持房地产板块“看好”评级，引荐：A股：保利开展、金地集团、建发股份、中国建筑、白发股份、招商蛇口、新城控股、金科股份、万科A，主张重视：滨江集团；引荐：H股：华润置地、中海外开展、龙湖集团、旭辉控股、建发世界、碧桂园；并保持物业管理板块“看好”评级，引荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

危险提示：房地产方针再收紧，出售和融资资金再趋紧、受限占比再提高。