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出品|清流工作室

作者|王晓悦主编|赵妍

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我国金茂成果暴雷背面，或许隐藏着更大的危险。

“地王”我国金茂2016年前后高价拿的地，在2020年撞上职业限价调控，“高进高出”的形式翻了车。近期我国金茂公告称，职业调控导致集团和部分联营及合营企业项目价格不及预期，需计提减值所造成的，估计2020年净赢利腰折，公司股价应声暴降。

净赢利“腰折”，现已是我国金茂2020年张狂促销项目股权后的成果。2020年，我国金茂对外转让至少7个项目公司的股权。值得注意的是，一些被促销50%以上股权的公司，带着负债一同撤出了我国金茂的财政列表。但实际上，我国金茂仍需承当持股范围内的债款职责。

由于我国金茂没有发表2020年年报，清流工作室仅翻阅其2020年中报及季报发现，我国金茂2020年上半年或有一半以上出售额来自未并表的项目，这些项目背面，或许藏有巨额债款。此外，我国金茂对外转让多个项目的股权，接盘方背面隐现多家金融机构，其间相关股东我国安全曾投16亿元入股项目，3年的年化收益率不过9%。数据也显现，我国金茂少量股东权益和少量股东赢利分红违背度趋大，或有明股实债之嫌。

将项目负债撤出报表的一起，我国金茂的表内负债并未下降，2020年上半年公司净负债率69%，与2019年末相等。而其现金短债比降至0.83，低于“三道红线”要求的1。运用转让股权、计提减值等“财技”后，我国金茂怎么持续降负债？

持股高于50%项目不并表？

我国金茂经过直接全资子公司方兴亦城，收买恒鑫合创所持有的三个项目公司60%的股权，恒鑫合创是海尔旗下公司，手中的项目公司拿下青岛多个重要地块。

依照会计准则，企业对外出资如占被出资企业本钱总额半数以上,应当兼并报表。但我国金茂表明，上述三个项目将不在公司的财报中并表。原因是，依据协议，各项目公司的股东会会议审议的一切事项均须经整体股东共同经过方为有用，且董事会审议的一切事项均须经整体董事共同经过方有用，因而我国金茂对三个项目公司不具有操控权。

这意味着，虽然我国金茂对上述项目的总投入金额超越73亿元，但项目的负债将不会在我国金茂的报表中表现。公告显现，依照总拿地金额107.65亿元的40%核算，恒鑫合创应向项目公司供给告贷约43亿元，再算上项目公司日常运营所需资金，告贷金额或许更大。

明显，让项目不并表，能够削减债款露出。除了经过协议规则躲避并表，2020年，我国金茂对外转让多个项目公司股权，将持股份额降至50%及以下。

2020年，我国金茂挂牌转让福州滨茂房地产有限公司51%的股权，底价5.62亿元。材料显现，到2020年8月31日，福州滨茂地产净赢利为-687.7万元，负债高达32.84亿元。

相似地，2020年5月，金茂向中南建造旗下参股公司转让苏州城茂置业有限公司50%股权，该公司负债15.35亿元；6月，我国金茂向河南保利发展有限公司转让郑州展辉置业有限公司51%股权，该公司负债2.24亿元；2020年11月金茂还转让贵阳黔茂房地产开发有限公司60%股权，而贵阳黔茂负债总计8.56亿元。

仅上述提及的项目公司，触及的负债超越100亿元。金茂2019年年报显现，上海的8个项目中，只要3个所占权益超越50%；北京13个项目中，只要6个项目所占权益超越50%；广州8个项目中，只要3个所占权益超越50%；且多个项目的所占权益刚好为49%。

不并表的项目，表现在出售数据上，便是财报非并表出售额占总合同出售额份额较大。2020年上半年，我国金茂合同负债较2019年末大约添加313.04亿元，地产开发当期完成的收入为99亿元，二者相加得出并表出售额约412亿元。而我国金茂2020年初次半年打破千亿大关，半年签约出售额达1028.7亿元，据此核算，我国金茂一半以上签约出售额来自非并表出售。

香港汇生世界融资有限公司CEO黄立冲向清流工作室表明，从法律法规层面看，我国金茂的做法没有问题。但这种过度办理财政报表行为，会令数据失真，让出资者利诱。“导致到有些房企暴雷的时分，(出资者)才发现现已来不及了。”他表明。

安全投入资金3年收益率25%

更值得注意的是，不少接盘金茂项目股权的新股东，背面不是同行房企，而是金融机构。

上述事例中，福州滨茂51%股权终究由嘉兴平茂叁号出资合伙企业接盘，而嘉兴平茂的股东为两家金茂旗下的出资办理公司，及金融机构兴业世界信任有限公司。而接手贵阳黔茂60%股权的，是两家出资公司，这两家出资公司背面，是金融机构申万宏源。

从金融机构取得资金驰援，在我国金茂与相关股东我国安全的协作中更为显眼。2019年，我国金茂转让常州龙茂房地产开发有限公司19.72%的股权，接盘方是我国安全旗下公司深圳市盛钧出资办理有限公司。

黄立冲向清流工作室表明，上海浦东地标性修建金茂大厦占用了我国金茂许多资金，金茂需求使用杠杆，使本金取得有用使用。现在来看，根本是选用基金入股或许协作持股，然后后续回购的形式。

清流工作室发现，我国金茂就曾与安全协作持股项目公司，后期又将股权从头收买回来。

2016年，我国安全操控的嘉兴金坊出资16亿元，入股项目公司金茂杭州，与我国金茂别离持有金茂杭州50%操控权。奇怪的是，项目于2019年末竣工，行将出售进入报答期，我国安全却决议退出项目。对我国安全的退出，我国金茂表明，此举是让金茂杭州成为金茂的全资子公司，能够保证项目顺畅收尾。

材料显现，我国安全将50%股权作价2.28亿元转让给我国金茂旗下公司，加上我国金茂替其偿债18.22亿元，总作价约20.5亿元。据此核算，我国安全投入16亿资金三年多，总收益4.5亿元，三年收益率未超越25%，年化收益率缺乏9%。一个可比的数据是，我国金茂告贷给旗下项目公司，依照10%的年利率计息。

华夏地产首席分析师张大伟告知清流工作室，房企经过金融机构协作持股的方法融资，是职业常规，根本都是提早约好收益。

黄立冲表明，这种协作持股，其实是带有债款性质的，由于附带了回购股权的许诺，相当于一种担保。

地产分析师严跃进也表明，金融机构进场，并获取相似债务的收益，这种操作有明股实债的嫌疑。尤其是在三道红线的大布景下，许多房企的确会尝试用这种方法躲避负债，简单引起监管危险。

金融机构的持股，使外界愈加重视金茂“明股实债”的危险。而财报中一个重要的目标是，金茂少量股东权益的份额与少量股东所获赢利呈现较大的误差。

金茂少量股东权益从2015年的234.48亿元添加至2020年上半年的510亿元，占比从39.8%增加至55.4%。依照这个持股份额，少量股东每年所获净赢利应该相应增加，但数据显现，2015年至2019年，金茂少量股东净赢利的占比别离为25.73%、44.56%、22.76%、29.36%、25.22%。

这种违背在2020年上半年尤甚，上半年金茂少量股东权益占比达55.4%，但分到的赢利份额只要18.64%。

王晓悦是清流工作室高档作者，常驻广州。

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